【小規模宅地等の特例】特定事業用宅地等は事業規模によっては適用不可？

こんにちは。
税理士法人トゥモローズです。

小規模宅地等の特例のうち、事業を行っていた宅地に係る特定事業用宅地等というものがありまして、400㎡まで80％評価減ができるというものです。
この特例について事業の規模が適用可否に関わるものかを確認していきたいと思います。

※追記：
小規模宅地等の特例について、基本的な情報をわかりやすくまとめた記事を新たに作成いたしましたので、必要に応じて参考にしていただければと思います。
>>小規模宅地等の特例をわかりやすく解説。相続した土地にかかる相続税を最大80%減額

1.　特定事業用宅地等の事業とは？

特定事業用宅地等とは、租税特別措置法69条の4において、亡くなった人の事業の用に供されていた宅地と規定されています。
そして、この事業には、
①不動産貸付業、②駐車場業、③自転車駐車場業、④準事業
の4つが除かれています。
①から③はわかりやすいと思いますが、④の準事業とはなんでしょうか。
準事業とは、事業と称するに至らない不動産の貸付その他これに類する行為で相当の対価を得て継続的に行うものをいいます。
簡単に言うと小遣い稼ぎ程度のものということです。

まとめると、特定事業用宅地等には、不動産貸付と小遣い稼ぎをやっている宅地は含めてはいけませんよということです。

2.　特定事業用宅地等と貸付事業用宅地等

上記1で不動産貸付が特定事業用宅地等から除かれてしまい小規模宅地等の特例の適用ができないかと思ったかもしれませんが、上記1で除かれた不動産貸付業等は、貸付事業用宅地等として200㎡まで50％評価減ができる特定事業用宅地等とは別の特例がありますので安心してください。
なお、貸付事業用宅地等の場合には、事業と称するに至らない不動産の貸付であっても原則として適用が可能です。原則としてと書いたのは、平成30年改正により、相続開始前3年以内に事業の用に供された宅地等については、事業規模の制限が追加されたためです。詳しくは、小規模宅地等の特例　平成30年税制改正　貸付事業用宅地等をご参照ください。

3.　所得税との関係

事業をしていたり、貸していたりすると所得税が毎年かかります。所得税には10個の所得区分があり、小規模宅地等の特例に関係する所得区分は、下記3つです。
■　事業所得
こちらの所得区分に該当した場合には、その事業の敷地は特定事業用宅地等に該当します。
■　不動産所得
こちらの所得区分に該当した場合には、その貸付事業の敷地は、貸付事業用宅地等に該当します。なお、不動産所得には5棟10室等で判定する事業的規模という概念が有りますが、貸付事業用宅地等についても上記の通り、相続開始前3年以内に事業の用に供された宅地等については、従前から事業的規模である必要があります。
■　雑所得
問題はこちらの所得区分です。所得税と相続税では考え方が違うため、上記1の準事業＝雑所得と完全一致ではありませんが、ニアリーイコールになります。
したがって、雑所得に所得区分された敷地については、貸付事業を除いて小規模宅地等の特例の適用はできないと考えたほうが良いでしょう。

 

4.　事業所得と雑所得の違い

事業所得の場合には400㎡まで80％評価減ができて、雑所得の場合には基本的には評価減ができないとなるとこの所得区分が非常に重要となります。
事業所得は、所得税法において、対価を得て継続的に行う事業と規定されているだけで、明確な規定はありません。過去の裁決事例等では、下記を総合的に考慮して事業所得と雑所得を区分することとされています。
・営利性、有償性
・反復継続性
・職業の社会的地位
・自己の危険と計算において独立的に営む
・人的、物的設備の有無
・精神的、肉体的労力の有無