賃貸物件のオーナーが亡くなったら｜家賃の振込先・敷金・管理委託契約の相続手続き
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相続手続き
10秒でわかる この記事の要約
- アパートや貸家のオーナー（賃貸人）が亡くなっても、賃貸借契約は終了せず、賃貸人の地位は相続人が当然に引き継ぎます（民法896条）。入居者に退去を求めることはできず、家賃を受け取る権利と敷金を返す義務がセットで相続人に移ります。
- 実務で最初に困るのが家賃の振込先です。故人名義の口座は凍結されるため、入居者・管理会社への連絡と新しい受け皿の整理を早急に行う必要があります。
- また、遺産分割がまとまるまでの家賃は、判例上、各相続人が相続分（遺言による指定がなければ法定相続分）に応じて取得します。「物件を相続する予定の人が全額もらう」が当然には成り立たない点に注意が必要です。
- 本記事では、死亡直後の連絡・確認事項から、家賃・敷金・管理委託契約・ローンの扱い、遺産分割の進め方、税務で確認すべきことまで、相続を専門に扱う行政書士が順を追って解説します。
「アパート経営をしていた父が亡くなった。来月の家賃はどの口座に振り込んでもらえばいいのか」「管理会社との契約はどうなるのか」「入居者には何を知らせればいいのか」——。賃貸物件のオーナーの相続は、入居者・管理会社・金融機関という相手のある手続きが絡むため、通常の相続よりも初動でやることが多くなります。
しかも、賃貸経営は待ったなしで続きます。家賃の入金は毎月あり、設備が壊れれば修繕の連絡が来て、退去があれば敷金の精算が必要です。遺産分割協議がまとまるまでの間、誰がどの権限で対応するのかを整理しないまま放置すると、入居者に迷惑がかかるだけでなく、相続人間の家賃を巡るトラブルの火種にもなります。
本記事では、賃貸物件のオーナーが亡くなった場合の対応を、賃貸人の地位の承継・死亡直後の連絡と確認・家賃の帰属と振込先・敷金や修繕の扱い・管理委託契約の承継・遺産分割の進め方・税務の確認事項の7つの見出しで解説します。
なお本記事は、有効な遺言によって賃貸物件の取得者や相続分が具体的に指定されておらず、遺産分割も成立していない場合を中心に解説します。遺言で取得者が指定されている場合や、相続分だけが指定されている場合は、家賃や賃貸人の地位の帰属がその指定に従い、異なることがあります。
また、物件の相続登記は司法書士、準確定申告や相続税などの税務は税理士、入居者や相続人間との紛争は弁護士の領域です。行政書士は、戸籍収集・遺産分割協議書の作成・入居者や管理会社への通知文書の作成・各種名義変更の段取りを担い、各専門家と連携します。
東京・八丁堀の行政書士法人トゥモローズは、賃貸物件を含む相続手続きの書類作成・通知文書・全体の進行管理を全国オンラインで対応しています。
賃貸人の地位は相続人が当然に引き継ぐ——契約は終了しない
まず、法律関係の土台を押さえます。
賃貸借契約はそのまま続く
オーナーが亡くなっても、賃貸借契約は終了しません。賃貸人としての地位（家賃を受け取る権利・物件を使わせる義務・敷金を返す義務）は、相続人が包括的に承継します（民法896条）。入居者（賃借人）の承諾は不要で、契約書を作り直す必要もありません。
相続を理由に退去は求められない
「相続したので出て行ってほしい」という要求は通りません。契約期間・更新・解約のルールは従前の契約のままです。自己使用や売却のために退去交渉をしたい場合、それは通常の賃貸借の解約交渉であり、立ち退き交渉の代理は弁護士の領域になります。
遺産分割までは相続人全員の共有状態
遺産分割協議がまとまるまで、物件は相続人全員の共有（民法898条）で、賃貸人の地位も相続人全員にあります。そのため、家賃の受領・敷金の精算・修繕などの対応は、相続人の間で「誰が窓口になるか」を早めに合意しておくことが、この時期の実務の要になります。
逆のケース（入居者側の死亡）
なお、本記事とは逆に入居者（借主）が亡くなった場合の手続きは、賃貸物件の借主が亡くなった場合の記事で解説しています。
相続手続きの料金プランとサポート内容の全体像は、こちらにまとめています。
死亡直後にやること——連絡先と確認事項のチェックリスト
オーナー死亡後、早い段階で連絡・確認すべき相手を整理します。
1. 管理会社（委託している場合）
まず管理会社にオーナー死亡を連絡し、当面の家賃収納・入居者対応を継続してもらえるかを確認します。管理委託契約の扱いは後の見出しで解説しますが、実務上は管理会社が当面の窓口を続けてくれることが多く、初動の混乱を最も抑えられるルートです。
2. 入居者への通知（自主管理の場合）
自主管理の物件では、相続人から入居者へオーナー死亡の通知と当面の連絡先を知らせます。このとき、家賃の振込先変更もあわせて案内します（次の見出し参照）。通知文書の作成は行政書士がサポートできます。
3. 金融機関——口座凍結とローン・団信の確認
故人名義の家賃振込口座は、金融機関が死亡を把握した時点で凍結されます。また、アパートローンが残っている場合は、団体信用生命保険（団信）に加入していたかを必ず確認してください。団信に加入していれば、契約上の保障範囲内でローン残高の全部または一部が保険金で返済される可能性がありますが、加入者・保障割合・免責事由・連帯債務やペアローンかどうかによって扱いが変わるため、金融機関へ確認します。アパートローンは団信なし（または一部のみ）の契約も多く、その場合ローン債務は相続人に承継され、金融機関との協議（承継手続き・免責的債務引受など）が必要になります。
4. 火災保険・地震保険
建物の火災保険・施設賠償保険などの契約者変更手続きを保険会社に確認します。承継手続きを忘れると、事故時の補償で揉める原因になります。
5. 財産・契約関係の資料集め
賃貸借契約書・レントロール（入居状況一覧）・敷金の預かり状況・修繕履歴・ローン残高証明を集め、物件の収支と権利関係を一覧化します。この資料整理は遺産分割協議と相続税申告の両方の土台になり、行政書士が代行できる部分です。
賃貸経営の混乱と家賃入金の停滞を抑える相続手続きを、通知文書から協議書までサポート。
東京・八丁堀の行政書士法人トゥモローズが、賃貸物件を含む相続について、入居者・管理会社への通知文書の作成・戸籍収集・家賃や敷金の整理を踏まえた遺産分割協議書の作成・全体の進行管理を全国オンラインで対応します（相続登記は司法書士、準確定申告・相続税は税理士と連携）。初回相談無料。
平日 9:00〜21:00 土日祝 9:00〜17:00
家賃はだれのものか——遺産分割までは各相続人が相続分に応じて取得
賃貸物件の相続で最も誤解が多く、トラブルになりやすいのが家賃の帰属です。
判例のルール：分割までの家賃は相続分に応じて分ける
最高裁平成17年9月8日判決により、相続開始から遺産分割までの間に生じた家賃（賃料債権）は、遺産とは別の財産として、各相続人が相続分（遺言による指定がなければ法定相続分）に応じて確定的に取得するとされています。後の遺産分割で物件を長男が取得することになっても、それまでの家賃まで長男のものになるわけではないのが原則です。
「1人が全部受け取る」は、民事の帰属とも所得税の申告とも別
この賃料は各相続人が相続分に応じて確定的に取得するため、後の遺産分割で遡って帰属を変えることはできません。相続人全員の合意で、代表者が家賃を一括管理したり、最終的に物件取得者へ精算したりすることは可能ですが、それは賃料の管理・精算に関する別個の合意であり、確定した帰属そのものを動かすものではありません（無償で他の相続人の取り分を1人に渡せば、贈与の問題も生じ得ます）。
所得税でも同じで、遺産分割が成立するまでは、各相続人が相続分に応じて不動産所得を申告します。代表相続人の口座で全額を管理していても、後の遺産分割によって申告者を遡って変更することはできません。
振込先の実務：代表口座は「書面合意」を作って指定する
凍結された故人口座に代わる受け皿として、実務では代表相続人の口座を家賃の受け皿にしますが、代表者が独断で振込先を変えると無権限管理と主張されかねないため、遺産分割協議書とは別に、代表者を家賃の窓口とすること・支出できる経費の範囲・収支報告・最終精算方法・入居者や管理会社への通知権限を定めた「未分割期間中の管理合意書」を作っておくのが安全です。受け取った家賃は生活費と混ぜず、専用口座で分別管理し、収支の記録を残します。
通知が遅れると供託されることも
入居者が、誰に、または誰が家賃を受領する権限を持つかを自らに過失なく確認できない場合には、債権者不確知を理由に家賃を法務局へ供託されることがあります（民法494条）。供託されると相続人側の受領手続きに手間がかかるため、振込先の案内は早めに行いましょう。
敷金・修繕・空室対応——遺産分割前の物件運営の注意点
遺産分割協議がまとまるまでの間も、物件の運営は続きます。場面別の注意点を整理します。
敷金の返還義務も相続される
入居者から預かっていた敷金の返還義務は、賃貸人の地位とセットで相続人に承継されます。遺産分割前に退去が発生した場合、敷金の精算は相続人側の義務として対応が必要です。敷金返還債務は、相続による賃貸人の地位の承継に伴って相続人に承継されます（相続による包括承継＝民法896条・899条）。遺産分割では、物件を取得する相続人がこの返還債務を引き継ぐ形で整理するのが通常です。ここで区別したいのが、①入居者に対して誰が返還義務を負うかと、②相続人の間で誰が敷金相当額を負担するかです。協議書に「敷金返還債務は物件取得者が承継する」と明記したうえで、その債務相当額を物件の評価や代償金の計算に反映して内部精算します。敷金相当額が預金などとして別に管理されている場合は、その資金も物件取得者へ引き渡します。（なお、物件を売却して賃貸人の地位が買主へ移る場合の敷金返還債務の承継は、民法605条の2第4項が定めています。）
修繕：現状維持の対応は速やかに
給湯器の故障・雨漏りなど、物件の価値と入居者の生活を守るための修繕（保存行為）は、相続人の1人からでも対応できます。修繕費は賃貸経営の必要経費として、家賃と同じ専用口座から支出し、領収書を保管しておきます。
空室の新規募集は「過半数」で決められることが多いが、全員合意が安全
共有物の管理行為は、原則として持分価格の過半数で決められます（民法252条）。改正民法では、建物について3年以内など一定期間内の賃借権の設定も管理行為として過半数で決められるとされています。そのため、遺産分割前の新規募集も法律上は常に全員同意が必要とは限りません。ただし、通常の建物賃貸借は借地借家法の更新・正当事由制度があり短期賃貸借と即断できないこと、取得者が決まった後の運営方針と食い違うおそれがあることから、実務では相続人全員の合意を得ておくのが安全です。急ぎでなければ、募集は遺産分割の決着後に行う方が無難です。
家賃滞納・契約違反への対応
滞納督促の連絡までは相続人・管理会社で対応できますが、契約解除や明け渡し請求など紛争性のある対応は弁護士の領域です。相続のごたごたで督促が止まると滞納が膨らみやすいため、管理会社・弁護士と早めに連携してください。
管理委託契約・サブリース契約はどうなるか
管理委託契約は「当然承継」とは限らない
物件の管理を管理会社に任せていた場合、管理委託契約のうち委任・準委任の性質を持つ部分は、委任者であるオーナーの死亡により終了するのが民法の原則です（民法653条1号）。ただし、管理委託契約は賃料収納代行・家賃保証・サブリース・緊急修繕など複数の要素を含むことがあり、契約全体が当然に一括終了するかは契約書の内容と死亡時の特約によって異なります。ただし、実際の管理委託契約には「契約者死亡後も相続人との間で契約を継続する」旨の特約が入っていることが多く、実務では管理会社が引き続き対応してくれるケースが一般的です。
また、特約がなく契約が終了する場合でも、漏水・設備故障などの急迫の事情があるときは、相続人側で対応できるようになるまで、管理会社が必要な処分を行うことがあります（民法654条）。ただし、通常の家賃管理や新規募集まで当然に続けられるわけではないため、早急に契約の再締結か権限の確認を行ってください。
やるべきことは「契約書の確認」と「再契約・名義変更」
まず管理委託契約書の死亡時の定めを確認し、特約がなければ（または内容が不明確なら）、相続人（遺産分割後は物件取得者）と管理会社の間で契約を締結し直すのが確実です。管理会社にとってもオーナー確定は重要事項なので、遺産分割の進捗を共有しながら進めます。
サブリース（一括借り上げ）の場合
サブリース契約では、サブリース会社が「借主」なので、オーナー死亡で契約は終了せず、貸主の地位が相続人に承継される点は通常の賃貸借と同じです。賃料（借り上げ料）の振込先変更と契約名義の変更手続きをサブリース会社に確認します。契約更新・賃料改定の交渉が絡む場合は、契約内容をよく確認したうえで、必要に応じて弁護士に相談してください。
管理会社への連絡系統を一本化する
複数の相続人がばらばらに管理会社へ指示を出すと、現場が混乱します。相続人間で窓口となる代表者を決めて管理会社に伝える——これは初動で必ずやっておきたい整理です。
遺産分割の進め方——共有のままにしない
賃貸物件の共有は「先送りのリスク」が大きい
賃貸物件を相続人の共有のままにすると、意思決定のたびに同意の要件が問題になります。共有物の管理・修繕は持分価格の過半数、保存行為は各共有者が単独で可能ですが、建替え・売却・取壊しなどは原則として全員の同意が必要です（大規模修繕は、内容が通常の管理か、形状・効用の著しい変更かで必要な同意が変わります）。次の相続でさらに共有者が増えると、この同意集めが一段と難しくなります。賃貸経営の判断を機動的に行うためにも、遺産分割で取得者を1人に決める（または売却して代金を分ける）方向で協議するのが原則です。
分け方の主な選択肢
- 1人が取得し、他の相続人に代償金を支払う（代償分割）：賃貸経営を継ぐ人が明確な場合の基本形
- 売却して代金を分ける（換価分割）：継ぐ人がいない場合。入居者がいるままオーナーチェンジ物件として売却できます
- 複数棟をそれぞれ取得：物件が複数ある場合は棟ごとに取得者を分ける
どの分け方を選ぶかで相続税・譲渡所得税の扱いも変わるため、税理士を交えて検討してください。
協議書には賃貸特有の項目を盛り込む
遺産分割協議書には、物件の表示（登記事項証明書のとおり）に加えて、①相続開始後の家賃（賃料）の管理・精算、②敷金返還債務の承継と敷金相当額の引渡し、③ローン債務の負担という賃貸特有の3点を整理しておくと、後日の紛争を防げます。ただし、③については注意が必要です。相続人間で「物件取得者がローン全額を負担する」と合意しても、それだけでは他の相続人は銀行への返済義務を免れません。金銭債務は原則として各相続人が相続分に応じて承継するため、債務を物件取得者に一本化するには、金融機関の承諾を得た免責的債務引受や借換えが必要です。協議書の作成は行政書士に依頼できます（債務引受の交渉は金融機関・弁護士等と進めます）。
相続登記は3年以内——司法書士と連携
取得者が決まったら、相続登記（3年以内の申請義務・不動産登記法76条の2）を司法書士と進めます。登記が済むと、入居者への正式なオーナー変更通知・管理会社との契約名義変更・火災保険の名義変更へと続きます。登記費用の目安は相続登記費用の記事をご覧ください。
税金まわりで確認すべきこと——期限が短いものから
賃貸物件の相続は、税務の期限管理が特に重要です。ここは税理士の領域のため、「何をいつまでに確認すべきか」の整理にとどめます。
準確定申告——4か月以内
亡くなったオーナーのその年の家賃収入（不動産所得）は、相続の開始を知った日の翌日から4か月以内に、相続人が準確定申告として申告する必要があります。申告の手順・必要書類は、関連解説（税理士法人トゥモローズ）「【準確定申告】申告期限は4カ月！提出していなかった場合のペナルティも解説！」で詳しく解説されています。
青色申告の承認申請——死亡日で期限が変わる
相続人が賃貸経営を引き継ぐ場合、被相続人の青色申告の効果は自動では引き継がれません。相続人自身が青色申告をするには承認申請が必要で、被相続人が青色申告者だった場合、死亡日に応じて次の期限が定められています（気づいたときには過ぎていた、という失敗が多い論点です）。
| 被相続人の死亡日 | 相続人の青色申告承認申請の期限 |
|---|---|
| その年の1月1日〜8月31日 | 死亡日から4か月以内 |
| その年の9月1日〜10月31日 | その年の12月31日 |
| その年の11月1日〜12月31日 | 翌年2月15日 |
被相続人が白色申告だった場合は期限が変わり、その年の1月1日〜1月15日に事業を承継したなら3月15日まで、1月16日以後に承継したなら業務承継日から2か月以内が原則です。また、遺産分割が成立していない期間は各相続人がそれぞれ不動産所得を申告するため、青色申告を希望する相続人ごとに承認申請の要否と期限を確認します。賃貸経営を続ける方針なら、真っ先に税理士へ確認してください。
相続税——10か月以内
賃貸物件は相続税評価で貸家・貸家建付地としての評価減や、要件を満たせば小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等）の対象になり得ます。評価と特例適用の判断は税理士の領域です。遺産分割が決まらないと使えない特例もあるため、分割協議と申告準備は並行して進めます。
毎月の家賃収入の申告も忘れずに——経費も相続分で配分
相続開始後の家賃は相続人の不動産所得として、各相続人（分割確定後は取得者）に所得税の申告義務が生じます。このとき、家賃収入だけでなく、固定資産税・管理費・保険料・修繕費・減価償却費などの必要経費も、未分割期間中は各相続人の相続分に応じて配分して所得を計算します。分別管理してきた収支記録が、ここでそのまま申告資料になります。グループの税理士法人トゥモローズと連携し、手続きと税務を一体で進められるのが当法人の強みです。
よくある質問（FAQ）
Q1. 入居者にオーナーの死亡を知らせる義務はありますか？黙っていたらどうなりますか？
A. 法律上の通知義務はありませんが、実務上は早めに知らせるべきです。故人口座の凍結で家賃の振込ができなくなると、入居者は誰に払えばよいか分からない状態になり、法務局への供託（債権者不確知）で支払いを済ませることができます。供託されると相続人側は還付請求の手続きが必要になり、受け取りに手間がかかります。死亡の事実・当面の連絡先・新しい振込先を記載した通知を、できれば次の家賃支払日までに送るのが理想です。
Q2. 相続人の誰も賃貸経営を続けたくありません。入居者がいるまま売却できますか？
A. できます。入居者がいる収益物件は「オーナーチェンジ物件」として売買されており、入居者が建物の引渡しを受けているなど賃貸借が対抗要件を備えている一般的なケースでは、売却に入居者の承諾は不要で、賃貸人の地位と敷金返還義務は買主へ承継されます（入居者は退去する必要がありません）。ただし、新所有者が賃貸人として賃料を請求するには、原則として所有権移転登記を備える必要があります（民法605条の2）。なお、月極駐車場や引渡し前の区画などは建物賃貸借と同じ扱いにならないことがあります。手順としては、遺産分割協議で売却方針と代金の分け方を合意（換価分割）し、相続登記を経て売却する流れです。売却時の譲渡所得税や取得費加算の特例など税務上の論点があるため、売却時期は税理士と相談して決めるのが有利です。
Q3. 貸していたのがアパートではなく月極駐車場でも、同じ扱いですか？
A. 基本は同じです。駐車場の利用契約（賃貸借契約）も相続人に承継され、利用者との契約は続きます。料金の振込先変更通知や契約名義の整理もアパートと同様です。異なるのは主に税務面で、建物のない駐車場（更地・アスファルト敷きなど）は、相続税評価や小規模宅地等の特例の適否がアパート敷地と大きく変わることがあります。設備の状況によって扱いが分かれるため、駐車場を含む相続は評価の段階から税理士に確認してください。
Q4. 父がいくら敷金を預かっていたのか分かりません。どう調べればよいですか？
A. まず賃貸借契約書の控えを探してください。契約書に敷金額が記載されています。見つからない場合は、管理会社に預かり状況の記録を照会する、入居者に契約書の写しの提供を依頼する、通帳で入居時の入金額を確認する、といった方法で復元します。敷金は退去時に必ず精算が必要になるお金なので、金額が確認できたら一覧表にして、遺産分割協議書で承継者を明確にしておきましょう。どうしても金額が確定できない入居者については、退去時までに入居者と書面で金額を確認し合っておくとトラブルを防げます。
相続手続きの料金プランとサポート内容の全体像は、こちらにまとめています。
まとめ
賃貸物件のオーナーが亡くなっても、賃貸借契約は終了せず、賃貸人の地位（家賃を受け取る権利と敷金を返す義務）は相続人が当然に引き継ぎます（民法896条）。初動でやるべきことは、管理会社・入居者への連絡、家賃振込先の変更案内、ローンの団信の有無確認、契約関係資料の整理です。
特に注意したいのが家賃の帰属で、判例上、遺産分割までの家賃は各相続人が相続分（遺言による指定がなければ法定相続分）に応じて確定的に取得し（最高裁平成17年9月8日判決）、後の遺産分割で遡って帰属を変えることはできません。所得税も各相続人が相続分で申告します。代表相続人の口座で分別管理し、遺産分割協議書とは別に「未分割期間中の管理合意書」で管理・精算のルールを定めておくことが、相続人間のトラブルを防ぐ鍵です。また、賃貸物件を共有のまま放置すると意思決定が難しくなるため、取得者を決める・売却して分けるなど、共有を解消する方向で協議を進めましょう。
相続登記は司法書士、準確定申告（4か月）・青色申告の承認申請・相続税（10か月）は税理士、立ち退きや滞納を巡る紛争は弁護士の領域です。行政書士は、戸籍収集・入居者や管理会社への通知文書・遺産分割協議書の作成・全体の進行管理を担い、各専門家と連携して、賃貸経営の混乱と家賃入金の停滞を抑えながら相続を進めます。
行政書士法人トゥモローズは、東京・八丁堀（東京メトロ日比谷線「八丁堀駅」徒歩3分）の事務所を拠点に、首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）とオンライン（Google Meet・全国対応）で、アパート・貸家・駐車場など賃貸物件を含む相続手続きについて、戸籍収集・入居者や管理会社への通知文書の作成・家賃や敷金の整理を踏まえた遺産分割協議書の作成・全体の進行管理を、全国オンラインで対応しています。「振込先をどう案内すればいいか」「管理会社との契約はこのままでいいのか」といったご相談に、相続登記は司法書士、準確定申告・相続税は税理士法人トゥモローズと連携して対応します。
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税務の観点もあわせてご確認ください
本記事は、賃貸物件のオーナーが亡くなった場合の手続きを、相続を専門に扱う行政書士の実務目線でまとめたものです。準確定申告・貸付事業用宅地の小規模宅地等の特例・賃貸不動産を巡る税制改正については、税理士法人トゥモローズが公開している以下の記事もあわせてご確認ください。
根拠法令・公的資料
- 民法896条・899条（相続による権利義務の包括承継・相続分に応じた承継）
- 民法902条（遺言による相続分の指定）
- 民法898条（共同相続の効力）
- 民法252条（共有物の管理・持分価格の過半数）
- 民法494条（供託・債権者不確知）
- 民法605条の2（賃貸人たる地位の移転・第4項＝敷金返還債務の承継・対抗要件と所有権移転登記）
- 民法622条の2（敷金の定義・返還時期等）
- 民法653条・654条・656条（委任の終了事由・終了後の緊急処分・準委任）
- 民法907条（遺産の分割の協議又は審判）
- 不動産登記法76条の2（相続登記の申請義務）
- 最高裁平成17年9月8日判決（遺産分割前の賃料債権の帰属）
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