【小規模宅地の特例】平成30年税制改正・貸付事業用宅地等【税制改正大綱編】
みなさん、こんにちは。
相続税専門の税理士法人トゥモローズです。
平成29年12月14日に政府与党から平成30年税制改正大綱が公表されました。
なお、改正法令、通達が公表された後のより詳しい内容は、小規模宅地の特例 平成30年税制改正 貸付事業用宅地等【法令、通達出揃いました編】をご参照ください。
小規模宅地等の特例 平成30年税制改正 家なき子特例の解説に続き、今回は、貸付事業用宅地等の改正について解説します。
※追記：
小規模宅地等の特例について、基本的な情報をわかりやすくまとめた記事を新たに作成いたしましたので、必要に応じて参考にしていただければと思います。
>>小規模宅地等の特例をわかりやすく解説。相続した土地にかかる相続税を最大80%減額
目次
まずは、現行制度のおさらい
貸付事業用宅地等とは、小規模宅地等の特例のうち、被相続人や生計一親族が貸付事業の用に供していた宅地等（賃貸アパート敷地や貸駐車場敷地など）について、相続税の申告期限までに事業継続及び保有していた場合には、200㎡まで50％評価減が可能な特例です。
詳しくは、【小規模宅地の特例】貸付事業用宅地等とは？50％減額可能！をご参照ください。
改正内容
平成30年税制改正大綱では、下記のように書かれていました。
平成30年税制改正大綱
貸付事業用宅地等の範囲から、相続開始前3年以内に貸付事業の用に供された宅地等（相続開始前3年を超えて事業的規模で貸付事業を行っている者が当該貸付事業の用に供しているものを除く。）を除外する。
大綱本文にあるように、亡くなる3年前に貸付事業の用に供された宅地等は50％減額ができなくなります。ただし、亡くなる前3年超事業的規模で貸付事業をしていた被相続人が亡くなる前3年未満に新たに貸付事業をした宅地等については、3年縛りはありません。3年という概念が2つでてくるので若干ややこしいですね。
今回の改正の趣旨としては、一時的に現金を不動産に換えることによりこの特例を適用し、相続税の負担を軽減しているケースが散見されたことから、適用要件を厳しくすることにより小規模宅地等の特例の政策目的に合致した制度にすることです。
適用時期
上記2の改正は、平成30年4月1日以後の相続開始案件から適用されます。ただし、平成30年4月1日前に貸付事業の用に供していた宅地等については、3年縛りはありません。なので実務上は、平成30年3月末までに駆け込みで賃貸不動産等を購入するケースが相当増加しそうです。
Q & A
※ 大綱本文のみで解釈しているため実際の法令等が出た場合には結論が異なることがございますので、参考程度に留めていただき詳細は個別にご相談してください。
①事業的規模
Q
事業的規模とはどの程度の規模ですか？
A
大綱本文では明らかではありませんが、下記所得税における基準（いわゆる5棟10室基準）がベースになるのではないかと想定されます。
所得税基本通達26-9
建物の貸付けが不動産所得を生ずべき事業として行われているかどうかは、社会通念上事業と称するに至る程度の規模で建物の貸付けを行っているかどうかにより判定すべきであるが、次に掲げる事実のいずれか一に該当する場合又は賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理の状況等からみてこれらの場合に準ずる事情があると認められる場合には、特に反証がない限り、事業として行われているものとする。
（1） 貸間、アパート等については、貸与することができる独立した室数がおおむね10以上であること。
（2） 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。
②3年以上前に取得
Q
相続開始の3年以上前に取得しましたが、未利用地でして、相続開始の2年前に駐車場事業を開始しました。
改正後の貸付事業用宅地等に該当しますか？
A
大綱本文だけ読むと3年縛りは取得ではなく事業供用日で判断すると考えられるので50％減の適用はできないと想定されます。
③事業的規模になった時期
Q
相続開始の2年前に事業的規模の賃貸オーナーになりまして、亡くなる3ヶ月前に賃貸マンションの一室を購入しました。
この賃貸マンションは貸付事業用宅地等に該当しますか？
A
事業的規模は相続開始前3年超の期間において事業的規模であることが求められますので亡くなる2年前に事業的規模になった被相続人について、亡くなる3ヶ月前に購入した賃貸マンションは50％減の適用はできないと想定されます。
④ 生計一親族の貸付事業用宅地等
Q
亡くなる2年前に被相続人の土地の上に生計一親族が建物を建てて賃貸アパートを運営してます。
この賃貸アパート敷地は、生計一親族の改正後の貸付事業用宅地等に該当しますか？
なお、被相続人も生計一親族も事業的規模で貸付事業はしていません。
A
大綱本文だけだと事業的規模の縛りが被相続人か生計一親族か定かではありませんが、趣旨を考えると本問の場合には、生計一親族が事業的規模で3年超貸付事業をしていたならば50％減の適用ができるのではないでしょうか？
いずれにしろ上記Qの場合には被相続人も生計一親族も事業的規模で貸付事業をしていないのでこのアパート敷地は貸付事業用宅地等に該当しません。
⑤ 亡くなる2年前にアスファルト舗装
Q
被相続人所有の土地に貸駐車場があり、駐車場としては20年位事業の用に供してましたが、土がむき出しの青空駐車場であり、アスファルト舗装をしたのは亡くなる2年前です。
この駐車場の敷地は貸付事業用宅地等に該当しますか？
なお、被相続人は事業的規模で貸付事業を行っていた者ではありません。
A
大綱本文の「貸付事業のように供されていた宅地等」の意義に建物又は構築物の敷地である必要があるかどうかがはっきりしませんので、確定的なことはわかりませんが、貸付事業用宅地等の趣旨を考えると構築物の敷地となって貸付事業の用に供して3年は必要ではないかと考えます（私見です）。こちらの論点は今後の法令等で明らかになるかもしれません。
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