土地区画整理事業施行中の土地の相続税評価を徹底解説！

みなさん、こんにちは。
相続税専門の税理士法人トゥモローズの角田です。

土地区画整理事業が施行中に相続が発生してしまったらその土地はどのように評価すべきでしょうか？
その土地が土地区画整理事業のどの段階にあるかにより評価方法が決まります。

今回は、土地区画整理事業施行中の土地の相続税評価を徹底解説します。

相続税の土地評価を詳しく知りたい人は、相続税の土地評価　申告で使えるすべての方法をわかりやすく徹底解説をご参照ください。

土地区画整理事業とは？

土地区画整理事業とは、土地区画整理法に下記のように定められています。

土地区画整理法第2条第1項

この法律において「土地区画整理事業」とは、都市計画区域内の土地について、公共施設の整備改善及び宅地の利用の増進を図るため、この法律で定めるところに従つて行われる土地の区画形質の変更及び公共施設の新設又は変更に関する事業をいう。

上記条文だと土地区画整理事業は、
都市計区域内の土地について、
□土地の区画形質の変更
□公共施設の新設又は変更
をすることだということがわかりますね。

イメージ図だと下記の通りです。

（転載　公益財団法人 東京都都市づくり公社）

区画整理事業の目的は下記の２つです。

土地区画整理事業の施行者

土地区画整理事業の施行者は、民間と公に大きく２つに分けられます。

民間の主な施行者は下記の通りです。

■地主等の個人
■土地区画整理組合
■土地区画整理会社

公の主な施行者は下記の通りです。

■都道府県
■市区町村
■国土交通大臣
■都市再生機構
■地方住宅供給公社

土地区画整理事業の流れ

土地区画整理事業は下記の流れで進みます。

土地区画整理事業施行中の相続税評価

上記区画整理事業の流れのどの段階に位置しているかにより相続税評価が決まります。

概要

従前地評価をするパターン

仮換地の指定がされてない場合や仮換地の指定がされていても仮換地を使用収益できない場合には、従前地を対象地として評価することとなります。

仮換地評価×95％をするパターン

仮換地の造成工事が始まっているが工事完了まで1年超かかる見込みの土地は仮換地を対象地として評価し、その評価額に95％を乗じて評価します。

仮換地評価をするパターン

仮換地の造成工事が始まっていて工事完了まで1年以内の場合や工事が完了しているが換地処分が未了の場合には仮換地を対象地として評価します。

換地評価をするパターン

換地処分が終わっている土地については、その換地を対象地として評価します。

個別評価申出書

土地区画整理事業施行中の地域は路線価が設定されていないことが多いです。

その場合には、税務署に対して国税庁HP　個別評価申出書を提出して路線価を設定してもらいます。