タイ不動産相続｜知らないと没収？外国人の土地制限

「タイに長期滞在していた父が亡くなりました。タイの財産はどうすればよいですか？」

タイは日本人のロングステイ先として人気No.1で、コンドミニアムや銀行口座を持つ方が増えています。

しかし、タイの相続手続きは日本と大きく異なり、裁判所の関与が必要です。

今回は、タイに財産がある場合の相続手続きについて、不動産・銀行口座の名義変更から税金まで、詳しく解説します。

各国のプロベート比較については「プロベートとは？国別の費用・期間・手続きを徹底比較【税理士解説】」も参考にしてください。

タイの相続制度の概要

タイの準拠法

タイの国際私法では、不動産の相続は所在地法（タイ法）、動産の相続は被相続人のドミサイル（住所地）法が適用されます。

したがって、日本人がタイに財産を持っていた場合：
・タイの不動産 → タイ民商法典が適用
・タイの預金等 → 被相続人の死亡時ドミサイルが日本なら日本法、タイならタイ民商法典が適用

ただし、タイ国内での手続きは、いずれもタイの裁判所を通じて行う必要があります。

準拠法の詳細は「国際相続があった場合の準拠法」をご覧ください。

タイ民商法典の法定相続人

タイ法が適用される場合、法定相続人は以下の順位で決まります。

生存配偶者は常に相続人となり、順位に応じて異なる相続分を受けます。

法定相続分

タイの法定相続分は、相続人の組み合わせにより異なります。

タイの相続手続き（遺産管理人選任）

裁判所の関与が必要

タイでは、日本のような「遺産分割協議書」だけでは相続手続きが進みません。

裁判所で「遺産管理人（Administrator）」を選任してもらう必要があります。

この手続きは、遺言がある場合でも必要です（遺言執行者を遺産管理人として認定してもらう）。

手続きの流れ

ステップ1：必要書類の準備

ステップ2：遺産管理人選任の申立て

タイの管轄裁判所に、遺産管理人選任の申立てを行います。

通常、タイの弁護士に委任して手続きを進めます。

ステップ3：裁判所の審理・決定

裁判所は、申立ての内容を審理し、遺産管理人を選任します。

異議がなければ、通常2～3か月で決定が出ます。

ステップ4：遺産管理人証明書の取得

裁判所から「遺産管理人証明書」が発行されます。

この証明書があれば、銀行口座の解約や不動産の名義変更が可能になります。

所要期間と費用

外国人の不動産所有制限

土地所有の原則禁止

タイでは、原則として外国人は土地を所有できません。

これはタイ土地法に基づく規制で、相続の場合も例外ではありません。

相続した土地の取扱い

外国人が土地を相続した場合、以下の対応が必要です。

許可が得られない場合は原則として1年以内に処分が求められ、未処分のときは当局が処分手続を行うことがあります。

コンドミニアムは所有可能

ただし、コンドミニアム（分譲マンション）については、外国人でも所有が認められています。

条件は、そのコンドミニアム全体の外国人所有割合が49%以下等であることです。

日本人がタイで購入する不動産は、ほとんどがコンドミニアムです。

コンドミニアムの相続手続き

コンドミニアムを相続する場合、以下の流れで名義変更を行います。

1. 裁判所で遺産管理人選任
2. 遺産管理人証明書を取得
3. 土地局（Land Office）で名義変更手続き
4. 移転登記税等の支払い

タイの銀行口座の相続

口座凍結と解約

被相続人の死亡がタイの銀行に通知されると、口座は凍結されます。

解約には、遺産管理人証明書の提示が必要です。

海外銀行口座の解約については「海外銀行口座の相続解約で失敗しない！5つの落とし穴と対策」も参考にしてください。

必要書類

日本への送金

口座解約後、日本に送金する場合は、タイの外国為替管理法に基づく手続きが必要です。

相続による送金であることを証明する書類（遺産管理人証明書等）を銀行に提示します。

タイの相続税

2016年から相続税導入

タイでは2016年2月1日から相続税が導入されました。

ただし、タイの相続税は、受け取る財産の純額が1億バーツを超える部分に課税され、配偶者は非課税であるため日本人の多くは影響がないでしょう。

税率

1億バーツを超える部分にのみ課税されます。

日本での相続税申告

日本居住者がタイの財産を相続した場合、日本でも相続税が課税されます。

タイで相続税を支払った場合は、外国税額控除を適用できます。

外国税額控除については「相続税の外国税額控除をわかりやすく徹底解説」をご覧ください。

遺言書の重要性

遺言があれば手続きが簡略化

タイの財産について遺言書を作成しておくと、相続手続きが大幅に簡略化されます。

タイでの遺言書作成

タイで有効な遺言書の形式は以下の5種類です。

1. 自筆証書遺言
2. 公正証書遺言
3. 秘密証書遺言
4. 口授遺言（特別の方式）
5. 略式遺言（特別の方式）

日本で作成した遺言書も、タイで有効と認められる場合があります。ただし、タイ法に適合した内容・形式であることが重要です。

英文遺言書については「国際相続で有効な英文遺言書の作成方法と注意点」をご参照ください。

実務上の注意点

長期化リスクへの備え

タイの相続手続きは、日本と比較して長期化する傾向があります。

・裁判所の審理に時間がかかる
・書類の不備があると追加提出が必要
・異議申立てがあるとさらに長期化

手続き中も不動産の管理費や固定資産税は発生するため、資金計画を立てておくことが重要です。

現地弁護士の選定

タイの相続手続きは、現地の弁護士に依頼するのが一般的です。

バンコクには日本語対応可能な弁護士事務所もあります。

弁護士選びのポイントは「国際相続に強い税理士・弁護士の選び方【失敗しない5つのポイント】」をご覧ください。

タイ語書類の翻訳

タイの裁判所に提出する日本の書類（戸籍謄本等）は、タイ語への翻訳と認証が必要です。

在タイ日本大使館での認証、またはアポスティーユの取得が必要となります。

アポスティーユについては「相続でアポスティーユが必要な場合の取得方法を完全解説」をご参照ください。

まとめ：タイの相続は遺言書と早めの準備が鍵

タイの相続手続きは、裁判所の関与が必要で時間がかかります。

タイに財産をお持ちの方は、生前に遺言書を作成しておくことを強くお勧めします。

当事務所では、タイの弁護士とも連携し、日本の相続税申告からタイでの手続きまでサポートしております。
タイの財産がある相続でお困りの方は、お気軽にご相談ください。

よくある質問

Q1. タイ人の配偶者がいる場合、土地を相続できますか？

外国人配偶者は土地を相続できませんが、タイ人配偶者は相続できます。実務上は、タイ人配偶者に土地を相続させ、外国人相続人はコンドミニアムや預金を相続するケースが多いです。

Q2. タイの銀行口座の残高がわかりません。調べる方法はありますか？

遺産管理人に選任されれば、タイの銀行に照会することができます。選任前の段階では、被相続人の書類（通帳、取引明細、銀行からの郵便物等）から推測するしかありません。

Q3. タイの不動産を売却した場合、日本で税金はかかりますか？

はい、日本居住者がタイの不動産を売却した場合、日本で譲渡所得税が課税されます。タイでも売却に伴う税金（源泉徴収等）が発生しますが、外国税額控除の対象となります。

Q4. 父がタイで再婚していました。日本の家族も相続できますか？

タイ法では、法律婚の配偶者と子が相続人となります。日本の家族（子）も相続人として認められますが、タイの配偶者との間で遺産分割協議が必要です。準拠法や相続分の問題もあり、専門家への相談をお勧めします。

Q5. タイでの相続手続きを日本から進めることはできますか？

タイの弁護士に委任すれば、日本にいながら手続きを進めることができます。ただし、書類への署名や公証のために、日本の公証役場やタイ大使館に出向く必要があります。裁判所への出廷は弁護士が代理で行います。

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