【小規模宅地の特例】同居親族と二世帯住宅をパターン別に徹底解説（建物構造・登記編）

【概要】
建物内部で行き来が可能で、区分所有登記がされていない建物です。

【結論】
小規模宅地の特例の適用可

【解説】
二世帯住宅というよりは同居ともとれますが、2階にキッチン・リビング・寝室があり2階だけで生活できる状態が前提です。このパターンは何も迷うことなく特例の適用が可能です。平成25年度税制改正（以下「H25改正」）前でも適用が可能であったパターンです。

【概要】
玄関別、建物内部で行き来ができない構造ですが、区分所有登記がされていない建物です。

【結論】
小規模宅地の特例の適用可

【解説】
最近は親子であってもプライベートな空間を確保するため、玄関が別で建物内部でも行き来ができない二世帯住宅が増えています。H25改正前は原則として長男は同居親族に該当せず特例の適用はできませんでしたが、H25改正により適用が可能になりました。

【概要】
玄関別、建物内部で行き来ができない構造で、区分所有登記がされている建物です。

【結論】
小規模宅地の特例の適用ができません。

【解説】
H25改正により、建物の構造ではなく建物の不動産登記が区分所有登記となっているか否かにより適用可否を判断することとなりました。このケースでは区分所有登記建物に該当するため、特例の適用はできません。長男居住部分を父が所有していたとしても判定に影響はありません。

【概要】
建物内部で行き来ができる区分所有登記がされている建物です。

【結論】
原則として小規模宅地の特例の適用ができませんが、一定の場合には適用できる可能性があります。

【解説】
建物内部で行き来ができる構造の場合、原則として区分所有登記はできませんが、事後的に改修したりして区分所有登記建物であっても内部で行き来ができる家屋が実務上存在します。

このような家屋は原則として特例の適用ができません。ただし、父の居住の用に供されていた部分が2階にもおよぶ場合には、長男は同居親族に該当し特例の適用が考えられます。例えば1階部分にキッチンがなく2階で父・母・長男で食事をしているような場合です。この場合には2階部分も父の居住用と認められるため特例の適用が可能です。

【概要】
玄関別、建物内部で行き来ができない構造で、未登記の建物です。

【結論】
小規模宅地の特例の適用可

【解説】
基本編②と同様の考え方です。未登記であれば区分所有登記がされている建物に該当することはありえないため、特例の適用が可能です。

【概要】
玄関別、建物内部で行き来ができる構造で、左側が父所有の1棟建物として登記され、右側が長男所有の1棟建物の登記がされています。全く別の登記の建物が物理的にくっついているパターンです。

【結論】
原則として小規模宅地の特例の適用可。
ただし、それぞれの建物が1棟の建物と認定された場合には適用ができません。

【解説】
この建物は区分所有登記建物には該当せず、建物内部で行き来ができるため、原則として長男は同居親族と考えてよいでしょう。

ただし、それぞれの家屋が1棟の建物と認められた場合には長男は同居親族に該当せず、特例の適用はできません。

租税特別措置法上「1棟の建物」の定義は明確になっていませんが、建築基準法関連の判例では「社会通念に照らし、構造上、外観上及び機能上の各面を総合的に判断して、一体性があると認められる建築物」とされています。上記図のように一辺の壁のすべてが接している場合には、同居親族と考えられるのではないかと思います。

【概要】
父所有の母屋に付属家として増築。建物内部で行き来はできません。増築部分のみで生活可能な設備が整っています。

【結論】
小規模宅地の特例の適用可

【解説】
区分所有登記建物にも該当せず、増築のため全て合わせて1棟の建物と認められるため、長男は同居親族に該当し特例の適用ができると考えられます。

【概要】
それぞれ別棟登記がされている家屋を事後的に渡り廊下でくっつけて、内部で行き来を可能とした建物です。

【結論】
小規模宅地の特例の適用ができません。

【解説】
渡り廊下で接している程度だと互いに1棟の建物とは認められないため、内部で行き来できたとしても長男は同居親族には該当せず、特例の適用はできません。

なお、建物の登記が別々であろうが一つの登記であろうが判定は変わりません。「一の建築物」と認められるかどうかで判断しますので、登記上の形式は問いません。区分所有登記建物の判定が登記上の形式で判断するのとは異なる点であり、混同している専門家も多いので注意が必要です。

【概要】
玄関別、建物内部で行き来ができない構造ですが、区分所有登記がされていない三世帯住宅の建物です。

【結論】
3階部分も含めすべてにつき小規模宅地の特例の適用が可能です。

【解説】
基本編②と同様の考え方で、区分所有登記建物でない限り父の親族の居住部分も特例の適用が可能です。父の弟も父の親族に該当するため、3階部分も特例の適用対象となります。

なお、3階部分を親族以外の者の居住用に供していた場合には、1階および2階の床面積に対応する部分しか特例の適用はできません。