相続登記義務化2024年4月施行！3年以内に登記しないと罰則も

相続登記の義務化とは？ 2024年4月からの重要な変更点

2024年4月1日、不動産登記法の改正により、相続登記が義務化されました。これまで任意だった相続登記が法律上の義務となり、不動産を相続した方は一定期間内に登記申請をしなければならなくなりました。

相続登記とは、亡くなった方（被相続人）の不動産の名義を相続人に変更する手続きです。土地や家屋、マンションなど、すべての不動産が対象となります。

この義務化により、不動産を相続で取得した相続人は、その事実を知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。さらに、遺産分割が成立した場合は、成立日から3年以内にその内容に沿った登記も必要です。

注目すべき点は、この制度が2024年4月1日以降の相続だけでなく、それ以前に発生した相続にも適用されるということです。過去に相続した不動産で未登記のものがある場合は、2027年3月31日までに相続登記をする必要があります。

相続登記義務化の背景と社会的課題

なぜ相続登記が義務化されたのでしょうか？
その背景には「所有者不明土地」の増加という深刻な社会問題があります。

国土交通省の調査によると、日本全国で約410万ヘクタール（九州の面積を上回る広さ）もの土地が「所有者不明土地」となっています。全国の土地の約2割にあたるこれらの土地は、相続登記がされていないことが主な原因です。

所有者不明土地の発生原因は下記の通りです。

相続登記がされていないこと：約66.7％
住所変更登記がされていないこと：約32.4％

所有者不明土地が増加すると、以下のような様々な問題が発生します。

このような問題を解決するため、2021年に「民法等の一部を改正する法律」が成立し、相続登記の義務化が実現しました。登記の義務化によって所有者不明土地の発生を防止し、土地の適正な管理と利用を促進することが目的です。

相続登記義務化で何が変わったのか？具体的な義務内容

相続登記の義務化により、相続人には以下の2種類の義務が課されることになりました。

1. 基本的義務：相続による取得から3年以内の登記

相続（遺言を含む）により不動産の所有権を取得した相続人は、以下の2つの条件を満たした日から3年以内に相続登記を申請する義務があります。

例えば、親が亡くなり相続が発生したことは知っていたが、遠方の不動産の存在を後から知った場合は、その不動産の存在を知った日から3年以内に登記申請をする必要があります。

2. 追加的義務：遺産分割成立後の登記

上記の基本的義務とは別に、遺産分割が成立した場合には、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を反映した所有権の移転登記を申請する追加的義務もあります。

例えば、基本的義務の期限内に仮登記や相続人申告登記を行っていた場合でも、後に遺産分割が成立すれば、その内容に基づいた本登記を行う必要があります。

過去の相続も対象となる経過措置

相続登記の義務化は2024年4月1日以降の相続だけでなく、それ以前に発生した相続にも適用されます。施行日（2024年4月1日）より前に開始した相続によって不動産を取得した場合でも、相続登記をしていない場合は義務化の対象となり、2027年3月31日までに相続登記をする必要があります。

ただし、不動産を相続で取得したことを知った日が2024年4月以降の場合は、その知った日から3年以内に登記申請する必要があります。

相続登記の義務化に関する期限まとめ

相続で不動産を取得していたことをお忘れの方は、この機会に確認し、早めに手続きを進めることをお勧めします。

相続登記を怠った場合の罰則と過料について

相続登記の義務化に伴い、正当な理由がなく相続登記の申請義務を怠った場合、10万円以下の過料の対象となることが法律で定められました。

ここで注意すべき点は、すぐに過料が科されるわけではないということです。実際の過料適用までの流れは以下のとおりです。

過料適用までのプロセス

「正当な理由」として認められるケース

法務省の通達によれば、以下のようなケースは「正当な理由」として認められる可能性があります。

これらの「正当な理由」に該当するかどうかは個別の状況によって判断されます。不安な場合は専門家に相談することをお勧めします。

相続登記の手続き方法と必要書類

相続登記を行うための手続き方法と必要書類について解説します。相続登記の手続きは自分で行うこともできますが、書類収集や手続きが複雑なため、司法書士など専門家に依頼するケースも多いです。

相続登記に必要な基本的な書類

相続登記に必要な書類は、相続の状況によって異なりますが、基本的に以下の書類が必要です。

遺産分割協議によって相続する場合は、さらに以下の書類も必要です。

遺産分割協議書の作成については、遺産分割協議書の書き方についてをご参照ください。

相続登記の手続きの流れ

相続登記の基本的な手続きの流れは以下のとおりです。

相続登記は、上記のように「財産の把握」から始まり「法務局への申請」で完了します。実際には、相続財産を確定させるための調査や相続人間での話し合い、必要書類の収集など、多くの準備作業が必要です。

相続人申告登記とは？負担軽減のための新制度

相続登記の義務化に伴い、相続手続きの負担を軽減するため、「相続人申告登記」という新しい制度が2024年4月1日から始まりました。

相続人申告登記とは、遺産分割協議が整わず相続登記ができない場合でも、相続人であることを登記官に申し出ることで、相続登記の基本的義務を果たしたとみなされる制度です。

相続人申告登記は、相続人が不動産の所有者になる可能性があることを公示する制度で、完全な所有権移転登記ではありません。将来的には、遺産分割協議などで最終的な所有者を決定し、正式な相続登記を行う必要があります。

申出に必要な書類は以下のとおりです。

• 申出書
• 被相続人の死亡の事実および申出人が相続人であることを証する市区町村長の証明書（戸籍謄本など）
• 被相続人の最後の住所を証する市区町村長の証明書（住民票の除票など）

相続人申告登記の詳細については、法務省の相続人申告登記についてをご参照ください。

登録免許税の免税措置と費用について

相続登記には通常、不動産の価額に応じた登録免許税がかかりますが、一定の条件を満たす場合、登録免許税が免除される制度があります。

相続登記にかかる登録免許税

相続登記の登録免許税は、土地・建物ともに不動産の固定資産税評価額×0.4％の税率で計算されます。例えば、固定資産税評価額が2,000万円の不動産の相続登記では、登録免許税は8万円（2,000万円×0.4％）となります。

登録免許税の免税措置

相続登記の義務化に伴い、以下のケースでは土地の相続登記に関する登録免許税が免税になります。

ただし、免税対象は土地のみであり、建物は免税対象外です。また、この免税措置は令和7年（2025年）3月31日までの期間限定措置ですが、延長される可能性もあります。

相続登記の総費用目安

相続登記にかかる費用は、登録免許税と専門家に依頼する場合の手数料です。費用の目安は以下のとおりです。

相続登記の費用は不動産の価値や数、相続の複雑さによって大きく変わります。複数の不動産がある場合や相続人が多い場合は、それに応じて費用も高くなります。

相続税の税理士報酬について詳しく知りたい方は、料金体系をご参照ください。

よくある質問（Q&A）

Q1.相続登記はいつまでに行う必要がありますか？

相続（遺言を含む）により不動産を取得した場合は、その事実を知った日から3年以内に登記申請が必要です。また、遺産分割が成立した場合は、その成立日から3年以内に登記申請する必要があります。2024年4月1日より前の相続で未登記のものは、2027年3月31日までに登記を完了させる必要があります。

Q2.相続登記を行わないとどうなりますか？

正当な理由なく相続登記を行わない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。ただし、すぐに過料が科されるわけではなく、登記官からの催告に応じない場合に裁判所に通知され、過料が決定されます。また、登記せずに放置すると、将来の不動産売却や担保設定時に手続きが複雑になったり、相続トラブルの原因になったりする可能性があります。

Q3.相続人申告登記と通常の相続登記の違いは何ですか？

相続人申告登記は、遺産分割協議がまとまらない場合でも、相続人であることを登記官に申し出ることで相続登記の基本的義務を果たしたとみなされる簡易な制度です。一方、通常の相続登記は、遺産分割協議や遺言などで決定した最終的な所有者を登記するものです。相続人申告登記は暫定的なもので、将来的には通常の相続登記を行う必要があります。

Q4.既に相続して何年も経っている不動産も登記が必要ですか？

はい、2024年4月1日より前に相続した未登記の不動産も登記義務の対象となります。こうした過去に相続した不動産については、2027年3月31日までに相続登記を完了させる必要があります。早めに手続きを進めることをお勧めします。

Q5.相続登記の費用はどのくらいかかりますか？

相続登記の費用は、登録免許税（不動産の固定資産税評価額×0.4％）と、専門家に依頼する場合の手数料（5万円～15万円程度）が主な費用です。ただし、一定条件を満たせば土地の登録免許税が免税になる措置もあります。また、戸籍謄本などの書類取得費用も別途必要です。

まとめ：相続登記義務化への対応と今後の備え

2024年4月1日から相続登記が義務化され、不動産を相続した場合は原則3年以内に登記申請が必要になりました。過去の相続も対象となり、2027年3月31日までに相続登記を完了させる必要があります。

相続登記の義務化は、全国で増加している所有者不明土地の問題を解決するための重要な取り組みです。正当な理由なく登記を怠ると10万円以下の過料が科される可能性があるため、適切な対応が求められます。

相続登記の手続きは、書類収集や申請書作成など複雑な面もありますが、相続人申告登記などの負担軽減策も導入されています。また、条件によっては登録免許税が免税になる措置もあります。

不動産の相続が発生した場合や、過去に相続した未登記不動産がある場合は、早めに専門家に相談するか、自分で手続きを進めることをお勧めします。適切に相続登記を行うことで、将来的な相続トラブルを防ぎ、不動産の円滑な管理・活用が可能になります。