相続税申告、相続手続き、相続不動産の活用などを専門で承っています

Menu

知識

土地評価 更新日:

路線価とは?相続税申告における土地の評価指標をわかりやすく徹底解説


こんにちは、相続税専門の税理士法人トゥモローズの角田です。

ほとんどの相続税申告で登場する財産といえば、「土地」です。

私が作成している相続税申告では95%以上の確率で土地の評価をしています。

その土地の評価で最初に確認するのが、その土地の路線価です。

この記事では、路線価について、徹底的に解説します。

路線価とは

路線価とは、全国の市街地の道路に設定されている1㎡当たりの土地の時価です。

相続税や贈与税で土地を評価する場合には、この路線価を使用します。

また、税金計算以外の土地の売買等で、その売買価格を決めるときに路線価を参考にすることもあります。

路線価はいつ発表されるのか(公表日)

路線価は毎年7月上旬に公表されます。

国税庁は、毎年、路線価がいつ公表されるかを4月頃に発表しています。
例:令和元年分の路線価図等の公開予定日について

上記にある通り、令和元年では7月1日の11時に公表されますと事前に国税庁のホームページにお知らせがされました。

路線価はどこで調べられるのか

路線価は、国税庁ホームページで確認することが可能です。

国税庁のHPでは、過去7年分を確認することができます。

それより前の情報は、国会図書館等で確認することができます。

また、下記のような一般の方が過去の路線価を保存しているケースもあります。
参考サイト:路線価保管庫

知っておきたい一物四価

土地は一物四価とも言われます。すなわち、一つの土地について4つもの価格が存在するということです。

具体的には下記の価格です。

  1. 公示地価
  2. 実勢価格
  3. 相続税路線価
  4. 固定資産税評価額

一つ一つ簡単に解説します。

参考リンク:相続税の土地評価 申告で使える評価方法をすべて解説!

公示地価

土地を売買する上で参考にする指標で、毎年3月下旬頃に公表されます。

>>標準地・基準地検索システム~国土交通省地価公示・都道府県地価調査~

実勢価格

実際に土地を売買する上での価格を指します。不動産業者が確認するレインズ等で確認できます。

相続税路線価

いままで解説してきた路線価のことです。公示価格の8割程度といわれています。

固定資産税評価額

固定資産税を計算する上で使用される路線価です。公示価格の7割程度と言われています。下記サイトで確認することができます。

>>全国地価マップ

路線価図の見方

国税庁ホームページを確認しながら路線価の見方を解説します。

まずは、対象地の都道府県をクリックしましょう。

路線価図の見方

路線価図をクリックします。

路線価図の見方②

市区町村を選択しましょう。

路線価図の見方(市区町村を選ぶ)

具体的に所在地の地名をクリックします。

路線価図の見方(所在地を選ぶ)

実際に路線価図を見てみましょう。

路線価図の見方(全体)

こちらの地域は、道路に三桁の数字が並んでいますが、こちらが路線価です。

千円単位ですので、210Dならば、1㎡当たり21万円ということです。

100㎡の土地なら、2,100万円と計算できます。

借地権割合(末尾のアルファベット)

数字の右横のアルファベットには、どのような意味があるのでしょうか。

これは、借地権割合を表していまして、その土地を借りて建物を建てている人の借地権を評価する場合に使います。

路線価図と借地権割合

例えば、210Dの道路に面している土地を200㎡借りて建物を建てた人の借地権の評価は、21万円×200㎡×60%=2,520万円となります。

土地の地区区分(表の記号と形)

路線価図と土地の地区区分

こちらの路線価図は、数字の周りに○があります。

これを地区区分といいまして、地区区分には下記の種類が用意されています。路線価図の右上に記載されていますね。

路線価図の地区区分の種類

この地区区分により、各種補正率が変わってきますので間違えないようにしましょう。

路線価をもっと詳しく

路線価の詳細は、財産評価基本通達14に規定されています。

念のため転載しますが、この通達の解説は後述しますので読み飛ばしても大丈夫です。

14 前項の「路線価」は、宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している路線(不特定多数の者の通行の用に供されている道路をいう。以下同じ。)ごとに設定する。
  路線価は、路線に接する宅地で次に掲げるすべての事項に該当するものについて、売買実例価額、公示価格、不動産鑑定士等による鑑 定評価額、精通者意見価格等を基として国税局長がその路線ごとに評定した1平方メートル当たりの価額とする。(昭41直資3-19・昭45直資3-13・昭47直資3-16・平3課評2-4外・平11課評2-2外・平11課評2-12外改正)

(1) その路線のほぼ中央部にあること。
(2) その一連の宅地に共通している地勢にあること。
(3) その路線だけに接していること。
(4) その路線に面している宅地の標準的な間口距離及び奥行距離を有するく形又は正方形のものであること。

(注) (4)の「標準的な間口距離及び奥行距離」には、それぞれ付表1「奥行価格補正率表」に定める補正率(以下「奥行価格補正率」という。)及び付表6「間口狭小補正率表」に定める補正率(以下「間口狭小補正率」という。)がいずれも1.00であり、かつ、付表7「奥行長大補正率表」に定める補正率(以下「奥行長大補正率」という。)の適用を要しないものが該当する。

上記通達のうち、重要なキーワードを抽出して解説していきます。

①宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している

路線価は、価値が概ね等しい道路ごとに設定されているということです。

例えば、同じ道路でも価値が異なる場合には、下記のとおり、違う路線価が設定されます。

宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している

同じ道路なのに路線価が異なる理由には様々なものがありますが、道路の幅や建築基準法上の道路の種別の影響が大きいでしょう。それ以外にも駅からの距離や日当たりなども路線価に反映されることもあります。

また、同じ道路の対面で路線価が異なることもあります。

同じ道路の対面で路線価が異なることも

右側と左側で3万円も路線価が異なります。

これにも様々な理由がありますが、上図の場合には右側が区画整理済みの場所で、左側が区画整理が済んでいない場所のため3万円も異なっています。

これに対し、違う道路でも価値が同じなら同じ路線価が設定されます。

②不特定多数の者の通行の用に供されている道路

これも重要なキーワードとなります。

路線価は不特定多数の人が通行する道路のみに設定されます。

したがって、下記のような特定の人しか通行しない道路(行き止まりの私道など)には路線価は設定されないのです。

特定の人しか通行しない道路(行き止まりの私道など)には路線価は設定されない

そのような場合には、旗竿地評価をするか、特定路線価を申請するかいずれかの方法で評価します。

③前提4条件

路線価は、下記の4条件を前提として設定されているということも忘れてはいけません。

  1. その路線のほぼ中央部にあること。
  2. その一連の宅地に共通している地勢にあること。
  3. その路線だけに接していること。
  4. その路線に面している宅地の標準的な間口距離及び奥行距離を有するく形又は正方形のものであること。

すなわち、その道路のうち上記の条件を満たす仮想の土地があるものとして計算しているのです。道路の中央にあって、角地ではなく、適度に四角い土地ということですね。

したがって、そのような土地でなければ路線価×地積から減額や増額の補正をする必要があるのです。

増額の補正は角地等のいくつかの道路に面している補正しかなく、メインは減額の補正です。この減額補正をどれだけ加味できるかが税理士の腕の見せどころでもあるのです。

特定路線価とは

すべての道路に路線価が設定されているわけではありません。

例えば下記を御覧ください。

特定路線価を設定する必要のある土地

赤部分に土地があったら評価できませんよね。

このような場合には、特定路線価を設定します。

特定路線価については、「相続税の特定路線価を徹底解説」で詳しく解説しています。

路線価の補正率とは?【土地の状況によって評価額を減額・増額する仕組み】

土地の形が悪かったり大きすぎたりすると、単に地積と路線価をかけただけの評価額では、実際の利用価値に見合わないことがあります。

その場合は、路線価のさまざまな補正を加えて計算する必要があります。

ここでは簡単に路線価に加味すべき主な補正について紹介します。

  1. 奥行価格補正
  2. 間口狭小補正
  3. 奥行長大補正
  4. 不整形地補正
  5. 規模格差補正
  6. 側方路線影響加算

奥行価格補正

路線価から奥行距離が短い場合や長い場合に減額できる補正です。

距離や地区区分に応じて補正率が下記の通り決められています。

奥行価格補正率の表

間口狭小補正

対象地に間口(路線価に面している長さ)が短い場合に適用できる減額補正です。

こちらも間口の長さや地区区分に応じて補正率が下記の通り決められています。

間口狭小補正率の表

奥行長大補正

奥行距離/間口距離の数字により下記の通り減額補正が用意されています。

奥行長大補正率の表

この分数の数字が大きくなればなるほど、うなぎの寝床のように使い勝手が悪くなるということで、減額割合も大きくなります。

不整形地補正

形が悪い土地に用意されているのが不整形地補正です。

地積の大きさや不整形の割合等に応じて補正率が決められています。

不整形地補正率の表

不整形地については、「【形の悪い土地】不整形地の減額評価の基本と具体例を徹底解説」で解説していますので、ぜひご覧ください。

規模格差補正

地積が大きすぎることによって評価が下げられるという補正が規模格差補正です。

規模格差補正率の表

詳しくは下記を参照してください。

>>広大地の抜本改正 地積規模の大きな宅地の評価(規模格差補正率)とは?

側方路線影響加算

側方路線影響加算とは、宅地の正面と側方(横)が路線に面しているときに、評価額を加算して計算することをいいます。

相続税の土地評価はほとんどが減額補正の規定なのですが、中にはこのように加算される規定があるのです。

側方路線影響加算について、詳しくは「側方路線影響加算の基本と加算の有無を徹底解説」をご覧ください。

土砂災害特別警戒区域補正(土砂災害特別警戒区域内にある宅地の評価)

土砂災害特別警戒区域内にある宅地の評価とは、相続税の対象となる土地が土砂災害特別警戒区域に存する場合には一定の減額が可能となる制度のことです。

平成30年に新設された制度ですが、対象となる土地は今後増えていく見込みであり、要注目の精度です。

詳しくは「【相続税】土砂災害特別警戒区域内にある宅地の評価を徹底解説」をご覧ください。

路線価を使った土地の評価額の計算方法【具体例あり】

路線価を使った土地の評価について、具体例をご紹介します。

路線価の計算例

このように2つの路線に面している土地の評価を考えてみます。

前提条件

  • ビル街地区
  • 地積:1,400㎡(70m×20m)

計算方法

まずは、A路線とB路線、どちらが正面路線(メインの路線)になるのかを計算します。

  • A路線:3,500,000円(路線価)×1.00(奥行価格補正率)=3,500,000円
    ※(奥行70mに対応する奥行価格補正率:1.00)
  • B路線:3,700,000円(路線価)×0.94(奥行価格補正率)=3,478,000円
    ※(奥行20mに対応する奥行価格補正率:0.94)

※最新の補正率は「土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整率表(平成31 年1月分以降用)」に載っています。

ここでは、「(A)3,500,000円>(B)3,478,000円」であることから、A路線を正面路線として評価します。

B路線は側方路線となるため、次は側方路線価を求めます。

  • 側方路線価(B路線):3,478,000円×0.07(側方路線影響加算率)=243,460円(加算額)

最後に正面路線価と側方路線価を足し、地積をかけて土地の評価額を求めます。

  • 3,500,000円+243,460円(加算額)=3,743,460円
  • 3,743,460円(1㎡あたりの価額)×1,400㎡(地積)=5,240,844,000円(評価額)

相続税の申告手続きにあたっては、税理士に一度無料相談を

路線価の概要を解説してきました。

相続税を申告するにあたり、土地の評価をしなければならないケースは非常に多いです。すなわち、相続税申告には路線価の理解がほぼ必須といえます。

しかし、土地の評価には路線価を読み解くだけでなく、その土地の状況を正確に把握して各種特例を適用していく必要があります。税理士によって解釈が異なることもあり、相続税に不慣れな方には難しい処理です。

土地の評価以外にも、相続税では他に抑えておくべき事項がいくつかあるため、申告するにあたっては税理士に依頼していただくのが理想であると思います。

税理士法人トゥモローズでは、豊富な申告実績があり、聞き上手で相談しやすい税理士があなたの相続手続きをサポートいたします。

初回相談は無料ですので、相続の手続きにお困りの際は、ぜひ一度ご相談ください。

※お問い合わせはこちら

相続税申告はトゥモローズにお任せ下さい
相続税申告・事業承継の専門家が相談承ります。

関連記事

書籍紹介

  • イレギュラーな相続に対処する 未分割申告の税実務

    清文社 (2016/12/21)

    相続争いに発展してしまった場合の相続税実務について、未分割申告の論点、遺言書がある場合の争い案件の論点、遺産分割等が確定した場合の更正の請求、修正申告、期限後申告の論点につき、実務上特に留意すべき点を具体的・網羅的に解説。

  • 歯科医院の上手なたたみ方・引き継ぎ方 (閉院・事業承継・相続の手順とポイント)

    清文社 (2017/5/16)

    今まさに引退を考え始めている歯科医院の院長は特に必見! 本書は、歯科医院における閉院・事業承継及び相続時に役立つ知識や注意点等をわかりやすくまとめて解説。 1閉院→各種書類はどこにいつまでに提出?2事業承継→子/勤務医/第三者への承継はどのように異なるのか?3相続→相続人に後継者と非後継者がいる場合の財産の分配はどうすればいいの?・・・といった、点を図解をまじえてわかりやすく解説。まさに歯科医院の院長の不安・疑問を総合的に解消できる充実した内容の一冊!