老人ホーム入居でも小規模宅地の特例は使える？要件と適用パターンを図解【

亡くなった人が老人ホームへ入居していた場合、もともと住んでいた宅地について、特定居住用の小規模宅地の特例は適用可能なのでしょうか？

この論点については、平成25年度税制改正により平成26年1月1日相続開始の案件から原則として小規模宅地の特例の適用が可能となりました。

老人ホーム入居でも小規模宅地の特例が適用できる3つの要件

改正後の重要な要件は、下記の3つです。

※　①の要件における要介護認定等の詳細は、老人ホーム　要介護認定等について詳説を参照してください。
 
※　②の「老人福祉法等に規定する老人ホーム」とは、下記に掲げる老人ホームで都道府県に登録されている施設をいいます。

※　③の要件における下線の「被相続人等」の「等」は、被相続人の生計一親族を指します。生計一親族については、生計一親族とは？　サザエさん一家で確認！を参照してください。

しかし、この改正によりどんなパターンでも適用可能になったわけではありません。適用できないパターンも存在します。

この記事では、相続専門税理士法人トゥモローズ（年間申告実績約350件）が、老人ホーム入居後の自宅敷地に小規模宅地の特例が適用できるかどうかを、パターン別にわかりやすく解説します。

動画で知りたい人は下記YouTubeから、テキストで確認したい人はこのままスクロールして一番最後までお読みください！

1.老人ホーム入居前に同居親族がいない場合

① 空き家のまま亡くなった場合

⇒　配偶者（一次相続）、家なき子（二次相続）が相続した場合に、
特定居住用宅地等に該当し、80％の評価減が可能！

※ 家なき子については、小規模宅地の特例　家なき子（特定居住用宅地等）を徹底解説を参照してください。

② 老人ホーム入居後の空き家に生計一親族が入居した場合

⇒　配偶者、生計一親族が相続した場合に、
特定居住用宅地等に該当し、80％の評価減が可能！

③ 老人ホーム入居後の空き家に生計別親族が入居した場合

⇒　特定居住用宅地等に該当しないため、小規模宅地の特例の適用不可！
（老人ホーム入居後、被相続人等以外の居住の用に供してしまったため）

④ 老人ホーム入居後の空き家を第三者に賃貸した場合

⇒　特定居住用宅地等に該当しないが、貸付事業用宅地等に該当、50％の評価減が可能！ただし、平成30年4月1日以降相続開始案件については、3年事業継続又は事業的規模の要件がありますので要注意です。

2.老人ホーム入居前に同居親族がいる場合

① 引き続き生計一親族が居住した場合

⇒　配偶者、生計一親族が相続した場合に、
特定居住用宅地等に該当し、80％の評価減が可能！

② 老人ホーム入居、生計一親族が転居し空き家になった場合

⇒　配偶者（一次相続）、家なき子（二次相続）が相続した場合に、
特定居住用宅地等に該当し、80％の評価減が可能！
 
※　老人ホーム入居時には同居の法定相続人が存在しますが、家なき子の要件は「相続開始の直前において当該被相続人の居住の用に供されていた家屋に居住していた法定相続人」とあるため判定のタイミングが相続開始の直前であることから家なき子に該当するものとして判断しています。（私見です）

③ 老人ホームの入居により、生計一親族が生計別親族となり、引き続き居住した場合

⇒　配偶者、当該生計別親族が相続した場合に、
特定居住用宅地等に該当し、80％の評価減が可能！

④ 老人ホーム入居前に生計別だった親族が老人ホーム入居後も引き続き居住した場合

（1）区分登記建物の場合
【独立区画である被相続人居住部分】
⇒　配偶者（一次相続）、家なき子（二次相続）が相続した場合に、
特定居住用宅地等に該当し、80％の評価減が可能！

【独立区画である生計別親族居住部分】
⇒　特定居住用宅地等に該当しないため、小規模宅地の特例の適用不可！

（2）区分登記建物以外の場合
⇒　配偶者（一次相続）、当該生計別親族、家なき子（二次相続）が相続した場合に、
特定居住用宅地等に該当し、80％の評価減が可能！

※　建物内部で行き来ができる構造の場合には原則として生計一と考えられるため考慮外としてます。
※　被相続人居住部分は老人ホーム入居後に空き家であることを前提としています。
※　区分登記建物以外の場合の生計別親族居住部分は被相続人の居住部分とされますのですべての独立区画が小規模宅地等の特例の対象となると考えます。

⑤ 老人ホーム入居後に入居前の同居親族の息子家族が新たに居住した場合

⇒　配偶者、当該生計別親族が相続した場合に、
特定居住用宅地等に該当し、80％の評価減が可能！

※　息子家族居住部分は被相続人の居住用宅地等に該当しないと一見考えられますが、老人ホーム入居後に新たに居住した息子家族居住部分も入居前同居親族が居住していた部分に含まれるため結果としてすべての地積につき適用可能となります。

⑥ 被相続人が老人ホーム入居後に配偶者も老人ホーム入居して空き家になった場合

⇒　配偶者が相続した場合に、
特定居住用宅地等に該当し、80％の評価減が可能！

※　配偶者の場合には同居要件や死亡後の継続要件がないため被相続人の居住用宅地等に該当すれば適用可能となります。

⑦ 独身の被相続人が老人ホーム入居後に同居していた兄弟も老人ホーム入居して空き家になった場合

⇒　当該兄弟が家なき子の要件を満たす場合に、
特定居住用宅地等に該当し、80％の評価減が可能！

よくある質問

Q. 要介護認定を受けていなくても小規模宅地の特例は使えますか？

原則として要介護認定等（要介護認定または要支援認定）を受けていることが要件です。ただし、障害者支援施設に入所している場合は要介護認定等がなくても適用できます。入居時点ではなく、亡くなる直前の時点で認定を受けていれば要件を満たします。

Q. 老人ホーム入居後に自宅を建て替えた場合、特例は使えますか？

建て替え中であっても、建て替え後に被相続人等の居住の用に供されると認められる場合は、特例の適用が可能と考えられます。ただし、建て替え後に第三者に賃貸した場合は特定居住用としての適用はできません。

Q. 有料老人ホームなら何でも要件を満たしますか？

いいえ。都道府県に届出がされている有料老人ホームに限ります。届出のない施設に入居していた場合は要件を満たさず、特例は適用できません。

Q. 老人ホーム入居後に自宅を売却した場合はどうなりますか？

亡くなった時点で被相続人が自宅を所有していなければ、その宅地は被相続人の居住用宅地等に該当しないため、特例は適用できません。老人ホーム入居後も自宅は保有しておく必要があります。

まとめ

被相続人が老人ホームに入居していた場合でも、①要介護認定等を受けていること、②所定の老人ホームであること、③自宅の利用状況に制限がないことの3要件を満たせば、自宅敷地に小規模宅地の特例を適用できます。

ただし、老人ホーム入居後に生計別親族が入居した場合や第三者に賃貸した場合など、適用できないパターンや減額割合が変わるパターンもあるため、慎重な判断が必要です。

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