小規模宅地の特例 家なき子(特定居住用宅地等)を徹底解説

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小規模宅地の特例

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この記事の執筆者:角田壮平

相続税専門である税理士法人トゥモローズの代表税理士。年間取り扱う相続案件は200件以上。税理士からの相続相談にも数多く対応しているプロが認める相続の専門家。謙虚に、素直に、誠実に、お客様の相続に最善を尽くします。

こんにちは。

相続専門の税理士法人トゥモローズです。

相続税申告の業務をしていると小規模宅地の特例の要件を満たさずに数百万円、数千万円もの多額の相続税を余計に払うケースをよく見てきました。

小規模宅地の特例の要件を満たすかどうかは亡くなったときの現況で判定するため、亡くなった後、税理士に相続税申告の依頼をした時点では、「時すでに遅し」となってしまいます。

今回は、亡くなった人が住んでいた土地に係る小規模宅地の特例(特定居住用宅地等)のうち、家なき子について徹底的に解説します。また、家なき子に該当するために生前にやっておけば良かったことを幾つかご紹介します。

なお、家なき子の小規模宅地の特例は、平成30年に改正されています。改正論点の詳しい説明は、【小規模宅地の特例】平成30年税制改正・家なき子特例を参照してください。

また、小規模宅地の特例の全体的な解説は、小規模宅地等の特例をわかりやすく解説。相続した土地にかかる相続税を最大80%減額を参照してください。

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1.家なき子とは?

小規模宅地の特例は、通常、被相続人と同居していないと要件を満たしませんが、この家なき子については、同居していなくても小規模宅地の特例の適用ができる嬉しい規定です。なお、「同居」の解説は、これって同居? パターン別に徹底解説が詳しいので参照してください。
さて、家なき子特例の要件を確認していきましょう。
家なき子特例は、①被相続人の要件と②取得者の要件の2要件を満たす必要があります。

① 被相続人の要件

被相続人は下記2つの要件を満たしていなければなりません。

□配偶者がいないこと
□同居の相続人(相続放棄した人も含む)がいないこと

配偶者がいないということは二次相続にのみ出てくる特例ということです。
同居の相続人がいた場合にはその同居している相続人が取得すべきで、その同居相続人は小規模宅地の特例が適用できますので家なき子特例は適用対象外となります。

② 取得者の要件

取得者は下記の要件を満たしていなければなりません。

□被相続人の親族であること
□相続開始前3年間に、その相続人、その相続人の配偶者、その相続人の3親等内の親族又はその相続人と特別の関係のある法人が所有する家屋(相続開始直前における被相続人の居住用家屋を除く)に住んでいないこと
□相続開始時にその相続人が居住していた家屋を過去にその相続人が所有していたことがないこと
□居住制限納税義務者又は非居住制限納税義務者のうち日本国籍を有しない者ではないこと
□申告期限までその宅地を所有し続けること

少しややこしい要件のため簡単に言うと、家なき子特例が適用できる取得者とは、「亡くなる前3年間以上、第三者が所有する家屋に住んでいた被相続人の親族」と理解していただければ大丈夫です。
細かな要件は下記のQ&Aを参照して下さい。

2.これって家なき子?

① 申告期限までに持ち家購入した場合

Q 相続開始時点では賃貸暮らしだったのですが、申告期限前に持ち家を買ってしまいました。こんな私でも家なき子に該当しますか?

A 持ち家の有無は相続開始前3年間で判断しますので相続開始後に持ち家を購入しても問題ございません。

② 相続開始後申告期限までに居住した場合

Q 元々借家に住んでいたのですが、被相続人が亡くなった家に住もうかと考えてます。申告期限までは住まない方が良いですか?

A 家なき子は所有要件しかございませんので居住する必要はありませんが、居住しても問題ございません。

③ 相続開始後申告期限までに賃貸物件にした場合

Q 特例対象宅地を空き家にしておくのも物騒なのでリフォームして賃貸物件にしようと考えてますが、申告期限前に賃貸しても大丈夫ですか?

A 上記②の通り、家なき子は所有要件しかありませんので申告期限前に賃貸物件にしても問題ないです。
譲渡所得の特例である空き家特例は賃貸物件にしては駄目です。
空き家特例について詳しく知りたい人は、相続した空き家を売ったときの3,000万円特別控除(空き家特例)を徹底解説をご参照ください。
空き家特例と小規模宅地の特例の違いを詳しく知りたい人は、【空き家の3,000万円控除】と【小規模宅地の特例】の要件を徹底比較を参照してください。

④ 申告期限までに特例対象宅地上の建物を取り壊した場合

Q 申告期限までに特定対象宅地の上に存在する建物を取り壊してしましました。家なき子特例の適用はできますか?

A 家なき子の特例は、土地の保有要件しかございません。建物の保有要件もなく、建物に居住する要件もありませんので、申告期限までに建物を取り壊したとしても家なき子の要件を満たします。

⑤ 被相続人が住んでいた相続人の持ち家の場合

Q 父(被相続人)の土地の上に私(相続人)が建物を建てて、そこに父と私で住んでいました。父が亡くなる半年前に私は結婚して別のところにマンションを賃貸して妻と住みはじめました。
この場合、相続開始前3年以内に持ち家に居住しているため私は家なき子に該当しないですよね?

A 家なき子に該当します。相続人の持ち家については、相続開始の直前に被相続人が居住していた家屋を除くこととなっているため、質問のケースでは相続開始前3年以内に持ち家に住んでいましたが、その持ち家が被相続人の居住用家屋であるため家なき子の要件を満たします。

⑥ 被相続人が孫と同居していた場合

Q 父(被相続人)は孫(相続人の子であり父の相続人には該当しない)と同居していました。私(相続人であり孫の親)は現在社宅住まいであり、持ち家に住んだことはありません。被相続人に同居人がいる場合には私は家なき子特例は適用できませんか?

A 被相続人に配偶者又は同居相続人がいない場合が前提となります。質問のケースでは同居親族はいますがその親族は相続人ではないのであなたは家なき子に該当します。

⑦ 被相続人と同居していた相続人が相続放棄をした場合

Q 父(被相続人)と次男(相続放棄をした)が同居をしていました。私(長男)はここ10年くらい賃貸で家族と暮らしています。この場合、父が住んでいた宅地を私が相続した場合家なき子特例を受けられますか?
父と同居しいた次男は相続放棄をしたため上記⑤の孫同様同居相続人には該当しないと思いますがいかがでしょうか?

A 同居相続人は放棄がなかったとした場合の相続人なので次男も同居相続人の範囲に含まれてしまいます。したがって、あなた(長男)は家なき子には該当しません。

⑧ 被相続人に別居配偶者がいた場合

Q 被相続人に配偶者はいますが別居中のため一人住まいでした。この場合に持ち家のない子である相続人が相続した場合には家なき子特例の適用が可能ですか?

A 被相続人に配偶者がいる場合には家なき子特例の適用はできません。その配偶者と同居しているかどうかは関係ありません。したがって、質問のケースは家なき子特例の適用は受けられません。家なき子特例は基本的には二次相続に限られた特例なのです。

⑨ 介護のために被相続人と同居していた相続人がいた場合

Q 被相続人が亡くなる前に体調を崩し、一人で生活できなくなってしまったため近所の賃貸アパートに住んでいた長男が看病のため被相続人の自宅にて一緒に住んでました。
この場合、長男は家なき子に該当しますか?

A 長男の生活の本拠が、もともと住んでいた賃貸アパートと認められるならば、すなわち、長男が被相続人の同居親族でないと認められるならば、相続開始時に被相続人と一緒に住んでいても長男は家なき子に該当します。
なお、同居親族かどうかは、下記に掲げる事項を総合的に考慮して判断します。

①長男の日常の生活状況
②被相続人の自宅への入居目的
③被相続人の自宅の構造及び設備
④長男に係る生活の拠点となるべき他の建物の保有の有無

上記により長男が同居親族と認められないとしても家なき子で救済される可能性があるため適切に要件を満たすかどうか判定しなければなりません。
本事例の場合において、長男が住んでいた賃貸アパートがそのままの状態で相続後に長男が賃貸アパートに戻るようなときは、介護のために一時的に被相続人の自宅に住んだと認められる可能性が高いため、同居親族ではなく家なき子として特例を適用すべきでしょう。

⑩ 二世帯住宅の場合

Q 二世帯住宅の場合の家なき子について教えてください。
【前提】
被相続人 母
相続人 長男(持ち家に居住)、次男(10年間賃貸暮らし)
家屋の構造 完全分離型の二世帯住宅であり、建物内部で行き来ができない構造

【質問】
この場合において、次男が当該宅地を相続したときは家なき子特例の適用を受けることができますか?

A 1階部分に母が1人で生活をしていたため母は同居相続人のいない被相続人に該当します。したがって次男は家なき子に該当します。
なお、当該家屋が区分登記建物であったとしても次男は家なき子に該当します。(家なき子の同居相続人の判定に関して区分登記の要件はありません。)

⑪ 海外の持ち家に居住する非居住者である相続人が取得した場合

Q 私は父死亡時に国外の自己所有不動産に居住していますが、過去3年間に日本国内の自己所有不動産に居住したことはありません。
家なき子の持ち家かどうかは日本国内の持ち家に住んでいるかどうかで判断すると聞いたことがあります。
したがって、私は家なき子に該当し、小規模宅地等の特例の適用が可能であるとの理解で宜しいでしょうか?

A 所有していた居住用不動産の所在が海外であっても「相続開始時にその相続人が居住していた家屋を過去にその相続人が所有していたことがないこと」の要件に抵触するため小規模宅地等の特例の要件は満たしません。
家なき子である取得者の要件がいくつかありますが、そのうち下記二つについて、家屋の定義に注意が必要です。
①相続開始前3年間に、その相続人、その相続人の配偶者、その相続人の3親等内の親族又はその相続人と特別の関係のある法人が所有する家屋(相続開始直前における被相続人の居住用家屋を除く)に住んでいないこと
②相続開始時にその相続人が居住していた家屋を過去にその相続人が所有していたことがないこと
上記のうち①に掲げる家屋は相続税法施行地内の家屋に限定されています。
すなわち、日本に所在する持ち家である家屋に相続開始前3年間住んでいなければよく、海外の所有家屋に居住していても家なき子の要件を満たします。
これに対し、②に掲げる家屋は、日本国内の家屋に限定されていません。
したがって、相続開始時にあなたが居住していた家屋が持ち家であればその所在が日本国内であろうと海外であろうと家なき子の要件を満たさないことなるのです。

3.こうしておけば! 生前対策の方法

① 賃貸物件へ引っ越し

相続人が現在住んでいる持ち家から引っ越して賃貸物件に住む方法です。元の持ち家は賃貸に出して賃貸収入を得ることもできるかもしれません。ただし、賃貸に引っ越してから3年以内に相続が開始してしまうと家なき子にはなれませんので注意が必要です。

② 孫へ遺贈

引っ越しが現実的にできないような人におすすめの方法は、生前に被相続人に遺言を書いてもらって、相続人本人ではなくまだ持ち家がないであろう相続人の子(被相続人からしたら孫)に遺贈する方法です。小規模宅地の特例は、相続人だけでなく親族であれば孫でも適用が可能ですので、持ち家がない孫がいる場合には有効です。また、相続財産の世代飛ばしにもなりますので長い目で見た場合の節税にもなります。
注意点としては、下記が考えられます。
○ 孫が親(相続人)の家などに住んでいた場合には家なき子に該当しない
○ 孫は被相続人の一親等の血族ではないため相続税が2割加算になってしまう
○ 大きな財産が無償で手に入るため孫の金銭感覚が崩れてしまう

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