相続税の節税　小規模宅地の特例の限度面積と有利選択について徹底解説

こんにちは。
相続税専門の税理士法人トゥモローズです。

相続税を節税するためには、小規模宅地の特例を最大限活用することがとても重要です。
今回は、小規模宅地の特例の最有効活用についてわかりやすく徹底解説します。

※追記：
小規模宅地等の特例について、基本的な情報をわかりやすくまとめた記事を新たに作成いたしましたので、必要に応じて参考にしていただければと思います。
>>小規模宅地等の特例をわかりやすく解説。相続した土地にかかる相続税を最大80%減額

小規模宅地の特例の限度面積と減額割合一覧

小規模宅地の特例は、その種類に応じて下記の限度面積と減額割合が定められています。

① 特定居住用

限度面積　330㎡　減額割合　80％

 
② 特定事業用（特定事業用宅地又は特定同族会社事業用宅地）

限度面積　400㎡　減額割合　80％

特定事業用の詳しい解説は、【小規模宅地等の特例】特定事業用宅地等は事業規模によっては適用不可？をご参照ください。
特定同族会社事業用の詳しい解説は、【小規模宅地の特例】特定同族会社事業用宅地等を徹底解説をご参照ください。
 
③ 貸付事業用

限度面積　200㎡　減額割合　50％

貸付事業用の詳しい解説は、【小規模宅地の特例】貸付事業用宅地等とは？50％減額可能！をご参照ください。

なお、上記2以上の種類が存在する場合には、下記ルールにより限度面積を計算します。

【貸付事業用がない場合】

それぞれ限度面積以下であるかどうかで判断します。
すなわち、①と②を併せて合計730㎡まで適用が認められています。特定居住用と特定事業用とでは完全併用が認められているということです。

【貸付事業用がある場合】
貸付事業用がある場合には、上記のように完全併用はできません。下記按分計算により限度面積を求めなければなりません。

以上のように、その宅地の種類によって、限度面積や減額割合が異なることから、特例対象宅地（小規模宅地の特例の適用要件を満たす宅地）が複数ある場合には、最も有利になるように選択しなければなりません。

また、限度面積を確認する上で、面積をどのように把握するかが非常に重要となります。土地の面積（地積）についての詳しい解説は、土地の相続税評価で重要な「地積」をわかりやすく徹底解説をご参照ください。

1. 基礎編

小規模宅地の特例における有利選択のキモは「㎡単価比較」です。
限度面積と減額割合をそれぞれ掛け合わせた数字を基準に比較します。

① 特定居住用　330×80％＝264
② 特定事業用　400×80％＝320
③ 貸付事業用　200×50％＝100

なお、①と②については、上記で記載したとおり完全併用とすることが出来ますので、有利選択することはありません。
有利選択が必要となってくるのは、①と③のペアと②と③のペアです。

a. ①特定居住用と③貸付事業用

①の特定居住用は264で③の貸付事業用は100でしたので、㎡単価が、2.64倍か否かで有利判定します。

例えば、特定居住用の㎡単価が500千円の場合、貸付事業用の㎡単価がいくらだと貸付事業用を優先的に適用すべきでしょうか？
ボーダーラインは、1,320千円（500千円×2.64）になります。
貸付事業用の㎡単価が1,321千円だと貸付事業用を優先的に適用し、1,319千円の場合には特定居住用を優先的に適用します。なお、1,320千円の場合にはどちらを適用しても同じ結果となります。
ダメ押しのために、実際に計算してみましょう。

【具体例】
特定居住用　単価500千円
小規模宅地の特例適用額：500千円×330㎡×80％＝132,000千円

貸付事業用その1　単価1,321千円
小規模宅地の特例適用額：1,321千円×200㎡×50％＝132,100千円
∴貸付事業用を選択すべき

貸付事業用その2　単価1,319千円
小規模宅地の特例適用額：1,319千円×200㎡×50％＝131,900千円
∴特定居住用を選択すべき

b. ②特定事業用と③貸付事業用

②の特定事業用は320で③の貸付事業用は100でしたので、㎡単価が、3.2倍か否かで有利判定します。
例えば、特定事業用の㎡単価が500千円の場合、貸付事業用の㎡単価がいくらだと貸付事業用を優先的に適用すべきでしょうか？
ボーダーラインは、1,600千円になります。
具体的な計算は上記aと同じため割愛します。

2.応用編

① 配偶者の税額軽減との関係

配偶者と子が両方共小規模宅地の特例の要件を満たす場合には、子が優先的に小規模宅地の特例の適用をした方が最終的な相続税が少なくなります。

具体例で確認してみましょう。

【具体例】
被相続人　父
相続人　母、子
遺産　土地　評価額1億円　地積800㎡
遺産分割　母と子で1/2共有相続

ケース1　母が小規模宅地の特例の適用を受ける場合

配偶者の課税価格　5,000万円－5,000万円×330㎡/400㎡×80％＝1,700万円
子の課税価格　5,000万円
課税価格　1億円－1億円×330㎡/800㎡×80％＝6,700万円
相続税の総額　（6,700万円－4,200万円）×1/2×15％－50万円＝137.5万円　　137.5万円×2＝275万円
配偶者の相続税額　275万円×1,700万円/6,700万円＝70万円
子の相続税額　275万円×5,000万円/6,700万円＝205万円
全体の相続税額　275万円－70万円（配偶者の税額軽減）＝205万円

ケース2　子が小規模宅地の特例の適用を受ける場合

配偶者の課税価格　5,000万円
子の課税価格　5,000万円－5,000万円×330㎡/400㎡×80％＝1,700万円
課税価格　1億円－1億円×330㎡/800㎡×80％＝6,700万円
相続税の総額　（6,700万円－4,200万円）×1/2×15％－50万円＝137.5万円　　137.5万円×2＝275万円
配偶者の相続税額　275万円×5,000万円/6,700万円＝205万円
子の相続税額　275万円×1,700万円/6,700万円＝70万円
全体の相続税額　275万円－205万円（配偶者の税額軽減）＝70万円

子が適用を受けたほうが135万円も相続税が少なくなりました。

② 2割加算との関係

相続人に2割加算対象者がいる場合には、その2割加算対象者を優先的に適用したほうが有利となります。
こちらも具体例で確認してみましょう。

【具体例】
被相続人　父
相続人　子、孫（遺贈）
遺産　土地　評価額1億円　地積800㎡
遺産分割　子と孫で1/2共有相続

ケース1　子が小規模宅地の特例の適用を受ける場合

子の課税価格　5,000万円－5,000万円×330㎡/400㎡×80％＝1,700万円
孫の課税価格　5,000万円
課税価格　1億円－1億円×330㎡/800㎡×80％＝6,700万円
相続税の総額　（6,700万円－4,200万円）×1/2×15％－50万円＝137.5万円　　137.5万円×2＝275万円
子の相続税額　275万円×1,700万円/6,700万円＝70万円
孫の相続税額　275万円×5,000万円/6,700万円＝205万円　　205万円×120％＝246万円
全体の相続税額　70万円＋246万円＝316万円

ケース2　孫が小規模宅地の特例の適用を受ける場合

子の課税価格　5,000万円
孫の課税価格　5,000万円－5,000万円×330㎡/400㎡×80％＝1,700万円
課税価格　1億円－1億円×330㎡/800㎡×80％＝6,700万円
相続税の総額　（6,700万円－4,200万円）×1/2×15％－50万円＝137.5万円　　137.5万円×2＝275万円
子の相続税額　275万円×5,000万円/6,700万円＝205万円
孫の相続税額　275万円×1,700万円/6,700万円＝70万円　　70万円×120％＝84万円
全体の相続税額　205万円＋84万円＝289万円

孫が適用を受けたほうが27万円も相続税が少なくなりました。

上記以外にも、一次相続において最有利な選択が出来たとしても二次相続も考えるとその選択が全体最適であったとはいえないケースなども想定できますので、単に㎡単価だけで決めるのではなく適用対象者が複数人いる場合には様々な背景を加味して選択特例対象宅地等を決定することとなります。