【空き家の3,000万円控除】と【小規模宅地の特例】の要件を徹底比較

みなさん、こんにちは。
相続税専門の税理士法人トゥモローズです。

相続不動産について、重要な税制上の特例は下記の2つが存在します。

□空き家の3,000万円の特別控除（譲渡所得税の特例）
□小規模宅地の特例（相続税の特例）

これらの2つの特例の要件は、似ている部分もあり、異なる部分もあります。
また、これら2つの特例は被相続人が老人ホームに入居していたとしても一定の要件を満たせば特例の適用が可能ですが、老人ホームの取り扱いも大枠は似ていてもディテールが異なったります。
これら2つの特例の要件について、比較しながら理解を深めていきましょう。

なお、小規模宅地の特例の詳しい解説は、小規模宅地等の特例をわかりやすく解説。相続した土地にかかる相続税を最大80%減額をご参照ください。

また、空き家特例の詳しい解説は、相続した空き家を売ったときの3,000万円特別控除（空き家特例）を徹底解説をご参照ください。

相続による取得者の要件

要件の内容

自宅不動産の相続による取得者に制限があるのかどうかの論点です。

2つの特例の相違点

相違点あり

①空き家特例

自宅不動産を相続又は遺贈により取得した相続人、包括受遺者（個人のみ）とされています。包括受遺者であれば親族でない第三者でも大丈夫です。
これに対し、相続人以外の特定受遺者は空き家特例の適用ができません。

②小規模宅地の特例

自宅不動産を相続・遺贈により取得した親族とされています。相続人でなくても良いですが、第三者の受遺者ではダメです。

土地のみの取得

要件の内容

相続において、相続人等が被相続人の自宅の土地と建物を両方相続しないといけないか、土地だけの相続でもいいのかという論点です。

2つの特例の相違点

相違点あり

①空き家特例

空き家は建物に対する特例ですので土地のみを相続した相続人等は特例の適用はできません。
もちろん、土地と建物を相続してその後、建物を取り壊して土地のみを売却した場合には特例の適用があります。あくまで譲渡者が相続で建物を取得したかどうかが論点となるのです。

②小規模宅地の特例

土地のみを取得しても適用は可能です。小規模宅地の特例は土地にかかる特例であるため建物を他の相続人等が取得したとしても土地を取得した相続人等が要件を満たせば適用はできるのです。

建物の建築時期

要件の内容

被相続人の自宅建物の建築時期によって特例の適用可否が変わってくるという論点です。

2つの特例の相違点

相違点あり

①空き家特例

昭和56年5月31日以前に建築された建物に限ります。
空き家特例は危険な空き家をこれ以上増やしてはいけないという趣旨から創設されたものですので、昭和56年5月31日以前に建築された建物、すなわち、建築基準法が改正前の旧耐震基準の建物についてのみ適用があるのです。

②小規模宅地の特例

建築時期による制限はありません。

譲渡の時期

要件の内容

自宅不動産を譲渡する時期に期限があるのかどうかという論点です。

2つの特例の相違点

相違点あり

①空き家特例

相続開始後3年を経過する日が属する年の12月31日までの譲渡に限り適用が可能です。

②小規模宅地の特例

いつまでに譲渡をしないといけないという要件はありませんが、逆に相続税の申告期限までは譲渡してはいけないという要件はあります。（配偶者にはなし）

マンションにおける適用要否

要件の内容

マンション、すなわち区分登記建物について特例の適用ができるかどうかです。

2つの特例の相違点

相違点あり

①空き家特例

マンションについては適用できません。どんなに古いマンションでもダメです。

②小規模宅地の特例

マンションであってもその敷地権については適用可能です。
なお、二世帯住宅で区分登記されている建物については適用できない場合もありますので注意が必要です。
詳しくは、【小規模宅地の特例】同居親族と二世帯住宅をパターン別に徹底解説（建物構造・登記編）を参照してください。

一次相続における適用可否

要件の内容

一次相続、すなわち、被相続人に配偶者がいる場合の相続における各特例の適用可否についてです。

2つの特例の相違点

相違点あり

①空き家特例

空き家特例は、被相続人が一人暮らしであればOKであり、配偶者がいても別居していれば要件を満たします。

②小規模宅地の特例

小規模宅地の特例は、一次相続でももちろん適用が可能となりますが、唯一「家なき子特例」については、被相続人に配偶者がいないことが要件になっていますので、空き家特例と異なり、配偶者と被相続人が別居していても要件を満たしません。

母屋と離れがある場合の適用対象部分

要件の内容

被相続人の居住用家屋の敷地について、用途上不可分な二以上の建築物がある場合、すなわち、母屋と離れのような建築物がある場合の適用対象部分に相違があるかどうかの論点です。

2つの特例の相違点

相違点あり

①空き家特例

空き家特例は、母屋に対応する敷地のみが特例の対象となります。
例えば、全体の土地の地積が300㎡で母屋の総床面積が100㎡、離れの総床面積が50㎡の場合には、土地地積300㎡✕母屋100㎡／（母屋100㎡＋離れ50㎡）＝200㎡部分のみが空き家特例の対象となります。
なお、この面積按分は建築面積でなく総床面積で按分するところがポイントです。

②小規模宅地の特例

小規模宅地の特例は、用途上不可分な二以上の建築物の敷地については、そのすべてを特定居住用宅地とすることができますので、上記空き家特例の例だと300㎡すべてを特例の対象とすることが可能です。

老人ホーム等の種類

要件の内容

特例が適用できる老人ホーム等は下記の通り限定列挙されています。また、都道府県に登録されている必要もあります。

□認知症対応型グループホーム
□養護老人ホーム
□特別養護老人ホーム
□軽費老人ホーム
□有料老人ホーム
□介護老人保健施設
□介護医療院
□サービス付き高齢者向け住宅
□障害者支援施設

念のため条文も転載しておきます。読み飛ばして問題ありません。

一　介護保険法第19条第1項に規定する要介護認定又は同条第2項に規定する要支援認定を受けていた被相続人その他これに類する被相続人として財務省令で定めるものが次に掲げる住居又は施設に入居又は入所をしていたこと。
イ　老人福祉法第5条の2第6項に規定する認知症対応型老人共同生活援助事業が行われる住居、同法第20条の4に規定する養護老人ホーム、同法第20条の5に規定する特別養護老人ホーム、同法第20条の6に規定する軽費老人ホーム又は同法第29条第1項に規定する有料老人ホーム
ロ　介護保険法第8条第28項に規定する介護老人保健施設又は同条第29項に規定する介護医療院
ハ　高齢者の居住の安定確保に関する法律第5条第1項に規定するサービス付き高齢者向け住宅（イに規定する有料老人ホームを除く。）
二　障害者の日常生活及び社会生活を総合的に支援するための法律第21条第1項に規定する障害支援区分の認定を受けていた被相続人が同法第5条第11項に規定する障害者支援施設（同条第10項に規定する施設入所支援が行われるものに限る。）又は同条第17項に規定する共同生活援助を行う住居に入所又は入居をしていたこと。

2つの特例の相違点

相違点なし

空き家特例は措置法施行令23⑥、小規模宅地の特例は措置法施行令40の2②にそれぞれ規定されていますが内容は同じです。

老人ホーム入居日～相続開始日までの自宅の使用制限

要件の内容

老人ホーム入居後に被相続人の自宅を自由に使ってもいいのか（誰かが住んでもいいのか、事業の用に供してもいいのかなど）、すなわち、入居日から相続開始日までの間に自宅についてどのような使用制限があるのかという論点です。

2つの特例の相違点

相違点あり

①空き家特例

老人ホーム入居後、自宅は被相続人が住む以外の用途に使ってはダメです。また、老人ホーム入居前も被相続人が一人暮らしでないといけません。
すなわち、老人ホーム入居後に「別の場所に住んでいた子供が移り住むこと」、「第三者に貸し付けること」、「子供が商売をすること」などをした場合にはその時点で空き家特例の適用はできなくなります。
また、この場合の貸し付けは賃貸借だけでなく使用貸借も含みます。

②小規模宅地の特例

小規模宅地の特例は上記空き家特例とは異なります。要件としては下記になります。

被相続人が住んでいた建物を老人ホーム入居後に『事業の用』又は『「被相続人」、「被相続人の生計一親族」、「老人ホーム入居直前に被相続人と生計を一にし、かつ、その建物に引き続き居住している被相続人の親族」以外の居住の用』に供さないこと

すなわち、被相続人の生計一親族が移り住んでもいいですし、老人ホーム入居前に同居していた子供がそのまま住み続けても小規模宅地の特例の適用は可能なのです。また、空き家特例では認められていない使用貸借による貸し付け（生計一親族以外への居住用としての貸し付けは除く）も可能です。
空き家特例とは結構な違いがあります。

相続開始日～譲渡日までの自宅の使用制限

要件の内容

被相続人が亡くなった後、その自宅を譲渡するまでの間も自宅に使用制限があります。その制限が空き家特例と小規模宅地の特例で相違するのか確認してみましょう。

2つの特例の相違点

相違点あり

①空き家特例

相続開始日から譲渡日まで一切の使用が認められていません。すなわち、親族が住んでもダメ、第三者に貸してもダメ、子の誰かがそこで商売してもダメ、一時的に誰かに無料で貸してもダメなのです。
ちなみに、店舗兼住宅の場合、1階が店舗、2階が居住用の場合において、相続人が1階の店舗を申告期限まで継続したら特定事業用宅地の小規模宅地の特例の適用が可能となりますが、空き家特例の適用はできなくなります。したがって、売却する予定ならば小規模宅地の特例（特定事業用宅地）か空き家特例のいずれかしか適用できませんので、いずれを適用するのかの判定が必要です。もし空き家特例を適用するならば1階の店舗につき相続人が引き継ぐことをせず廃業する必要があります。

念のため通達も載せておきます。もちろん、読み飛ばして大丈夫です。

租税特別措置法通達35-9の3

措置法令第23条第7項第2号に規定する「事業の用、貸付けの用又は当該被相続人以外の者の居住の用に供されていたことがないこと」の要件の判定に当たっては、特定事由により被相続人居住用家屋が被相続人の居住の用に供されなくなった時から相続の開始の直前までの間に、当該被相続人居住用家屋が事業の用、貸付けの用又は当該被相続人以外の者の居住の用として一時的に利用されていた場合であっても、事業の用、貸付けの用又は当該被相続人以外の者の居住の用に供されていたこととなることに留意する。また、当該貸付けの用には、無償による貸付けも含まれることに留意する。

②小規模宅地の特例

小規模宅地の特例は上記空き家特例とは異なり、取得者に応じて下記の通りです。
□配偶者：特段制限なし
□同居親族：申告期限まで居住、所有しなければならない
□家なき子：申告期限まで所有しなければならない
上記要件を満たせば、空き家特例のような使用制限はないのです。

老人ホーム入居後の自宅の維持管理

要件の内容

被相続人が老人ホームに入居した後に自宅をどのように維持管理すべきかが要件となっています。

2つの特例の相違点

相違点あり

①空き家特例

入居後の要件は既に解説したように、「自宅を事業や貸付け，被相続人以外の者の居住の用に供さないこと」以外に、「入居後の自宅に被相続人の物品の保管その他の用に供されていたこと」というのがあります。すなわち、被相続人がいつでも戻ってこれるように被相続人の家財は残しておかなければならないのです。どのくらいの家財を残しておかなければならないかまでの情報はありませんのでこれからの国税庁からの情報か判例等を待ちたいと思います。

②小規模宅地の特例

小規模宅地の特例に関しては、上記空き家特例のような制限はありません。したがって、被相続人の家財を撤去してしまったとしても特例の適用は可能です。もちろん、上記で説明した通り、被相続人や生計一親族以外の者が新たに入居したらダメっていう要件はありますよ。あくまで家財は処分してもOKということです。

老人ホームの入居期間

要件の内容

被相続人が老人ホームに入居してから相続開始日までの期間に年数制限があるのかどうかという論点です。

2つの特例の相違点

相違点なし

空き家特例も小規模宅地の特例も入居期間に制限はありません。なお、蛇足ですが、別の譲渡所得の特例である居住用財産の3,000万控除については、老人ホーム入居後3年を経過する日が属する年の12月31日までに譲渡しないといけないという要件はあります。

要介護認定の時期

要件の内容

2つの特例とも要介護状態のために致し方なく老人ホームに入居したことが前提となっているため、被相続人が要介護認定を受けている必要があります。その要介護認定を受けた時期がいつなのかが論点になるのです。
要介護認定の詳しい説明は、【小規模宅地の特例】老人ホームと要介護認定等について詳説を確認してください。なお、要介護認定の内容自体は空き家特例でも小規模宅地の特例でも相違ありません。

2つの特例の相違点

相違点あり

①空き家特例

要介護認定の時期は、老人ホーム入居直前で判定します。
なお、老人ホーム入居時に要介護認定の申請中で老人ホーム入居後に認定が下りた場合でも要件を満たします。

②小規模宅地の特例

要介護認定の時期は、相続開始直前で判定します。
なお、相続開始時に要介護認定の申請中で相続開始後に認定が下りた場合でも要件を満たします。
国税庁質疑応答事例

取得費加算の特例との重複適用

要件の内容

相続税がかかった財産を相続税の申告期限から3年以内に売却した場合には、その売却にかかる譲渡所得税の計算上、納めた相続税の一部を経費に算入できます。
これを取得費加算の特例といいます。
取得費加算の特例の特例の詳しい解説は、相続税の取得費加算の特例をわかりやすく徹底解説をご参照ください。

空き家特例、小規模宅地の特例とこの取得費加算の特例が重複適用できるかが本項目の議題となります。

2つの特例の相違点

相違点あり

①空き家特例

空き家特例と取得費加算の特例の特例は重複適用ができません。
重複適用ができないというのは、同一の財産について2つの特例を同時に適用できないだけで、同一年中にA土地とB土地を売却したとして、A土地には空き家特例を適用し、B土地には取得費加算の特例を適用するというのは可能です。

②小規模宅地の特例

小規模宅地の特例と取得費加算の特例の特例は重複適用が可能です。
なお、小規模宅地の特例により課税価格に算入された部分が限定されているため取得費加算の特例の適用額は小さくなるでしょう。

家族信託における適用可否

要件の内容

家族信託をした場合に特例対象宅地を信託財産としたときの当該信託受益権を相続したときに小規模宅地等の特例、空き家特例の適用ができるかどうかという論点です。

2つの特例の相違点

相違点あり

①空き家特例

被相続人の居住用財産である信託受益権を相続した後売却したとしても空き家特例の適用はできません。
この論点は、実務家の間で色々議論が交わされていましたが、令和4年12月に東京国税局から文書回答事例が公表され適用はできないと判断されました。
国税庁HP　文書回答事例　信託契約における残余財産の帰属権利者として取得した土地等の譲渡に係る租税特別措置法第35条第３項に規定する被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例の適用可否について

②小規模宅地の特例

特例対象宅地等が信託されて当該信託受益権を相続等により取得した場合には小規模宅地等の特例の適用が可能です。
租税特別措置法施行令第40条の2第27項や租税特別措置法基本通達69の4-2に規定されています。