貸付用不動産・不動産小口化商品は令和8年中に贈与すべきか？！

令和8年度税制改正大綱が、相続税対策の大きな転換点となりそうです。

この改正は、賃貸不動産を使った「アパマン節税」「タワマン節税」に大きな影響を与えます。

本記事では、「令和8年中に贈与すべきかどうか」という疑問に、税理士の立場から実務的な視点で回答します。

なお、今回の改正の全体像については「【令和8年度税制改正・相続税】賃貸不動産節税に規制！5年ルールの衝撃」で詳しく解説していますので、併せてご覧ください。

改正後の評価方法

まずは、令和8年度税制改正で示された新しい評価方法の概要を確認しましょう。

現行の評価方法

現行制度では、貸付用不動産は財産評価基本通達に基づき評価されています。

土地は路線価評価（時価の約8割）、建物は固定資産税評価額（時価の約5〜7割）で評価されます。

さらに、賃貸している場合は土地が貸家建付地評価で約2割減、建物が貸家評価で3割減となります。

小規模宅地等の特例が適用できれば、土地は上記評価額からさらに50％の減額が可能です。

この仕組みを利用して、現金を賃貸不動産に組み替えることで相続税評価額を大幅に圧縮する「アパマン節税」「タワマン節税」が広く行われてきました。

不動産小口化商品についても同様に、路線価評価をベースとした評価が可能であったため、購入価額の1割程度で評価できるケースも存在し、相続税対策として非常に人気がありました。

改正後の評価方法

令和8年度税制改正大綱では、この評価方法に大きなメスが入ります。

貸付用不動産：課税時期前5年以内に取得したものは、原則「課税時期における通常の取引価額」。取得価額が取得の時の相場に相当すると認められる場合は、取得価額をもとにした金額（土地は地価変動率を乗じた額、建物は償却費を控除した額）の80％を選べる

不動産小口化商品：取得時期に関係なく、原則「課税時期における通常の取引価額」。元本等相当額が適正な価格情報に基づくと認められる場合は、元本等相当額×90％などで評価できる

大綱の「取得価額を基に計算した価額の80％」という一行だけが広まり、「5年以内なら一律80％」と理解されがちですが、大綱の段階から原則は時価（通常の取引価額）で、80％はその注書きに置かれた例外でした。

つまり、路線価評価による「時価と相続税評価額の差」を利用した節税効果が大幅に縮小されます。

適用開始時期

令和9年1月1日以後に相続または贈与により取得する財産から適用されます。

言い換えれば、令和8年12月31日までに贈与すれば、現行の評価方法が適用できるということです。

貸付用不動産

ここからは、アパートやマンションなどの貸付用不動産について、改正後の評価方法が適用される場合とされない場合を整理します。

（1）改正後の評価方法が適用されない不動産

以下の貸付用不動産は、改正後も従来どおりの路線価評価・固定資産税評価が適用されます。

以下に具体例を示します。

※ケースCは、土地を平成20年から保有している（通達制定日前5年以内の取得ではない）ため、通達制定日までに建物が新築されていれば、建物も従前評価のままです。
ここでいう「建築中」とは、通達制定日までに①新築に係る契約が締結され、②同日において工事が行われており、③その費用の全部又は一部が支払われていることをいいます（通達案 注5）。
通達制定日は通達案では「令和8年●月●日」と伏せられており、意見公募の締切（令和8年10月18日）より後に決まります。

（2）改正後の評価方法が適用される不動産

以下の貸付用不動産には、通達案の評価方法が適用されます。
原則は課税時期における通常の取引価額で、要件を満たす場合に取得価額ベース×80％を選べます。

具体例を見てみましょう。

ケースFのように、令和8年に購入した不動産を令和9年以降に贈与すると、新評価方法が適用されてしまいます。

購入直後に贈与を検討している場合は、令和8年中に購入と贈与の両方を完了させることが重要です。

なお、「対価を伴う取引」とは、購入だけでなく交換や買換えも含まれると想定されます。
一方、贈与で取得した不動産は「対価を伴わない取引」です。
そのため、改正通達の対象外になると考えられます。

（3）令和8年中に贈与すべき人

では、どのような人が令和8年中の贈与を検討すべきでしょうか。

結論を申し上げると、令和9年1月1日から起算して5年以内に取得した貸付用不動産を保有している人は令和8年中の贈与を検討すべきです。

ただし、贈与が必ずしも有利とは限りません。

贈与税と相続税の税率差、小規模宅地等の特例の適用可否、不動産取得税・登録免許税の負担など、総合的に判断する必要があります。

必ず税理士にシミュレーションを依頼し、贈与と相続のどちらが有利かを検証してください。

なお相続時精算課税は、令和6年1月1日以後の贈与から年110万円の基礎控除が新設されました。この基礎控除以下の贈与は贈与税がかからないうえ、相続時に相続財産へ加算されません。暦年課税と精算課税のどちらが有利かは、この基礎控除も含めて判定する必要があります。

暦年課税と相続時精算課税の詳しい解説は「暦年贈与と精算課税はどちらが有利？　フローチャートで解説！」をご覧ください。

不動産小口化商品

次に、不動産小口化商品（任意組合型など）について解説します。

不動産小口化商品は、貸付用不動産とは異なる取り扱いとなるため、特に注意が必要です。

（1）改正後の評価方法が適用されない不動産

不動産小口化商品については、取得時期に関係なく新しい評価方法が適用されます。

したがって、「5年超前に取得したから対象外」というルールは不動産小口化商品には当てはまりません。

つまり、不動産小口化商品を保有している方にとって、令和8年中の贈与は非常に重要な選択肢となります。

（2）改正後の評価方法が適用される不動産

令和9年1月1日以後に相続または贈与により取得した不動産小口化商品は、取得時期に関係なく新評価方法が適用されます。

新評価方法では、以下の価格を参酌して評価額を算定します。

「元本等相当額」とは、事業開始の時に設定された商品価格のうち、元本の額を構成する貸付用不動産の価格に相当する部分の金額です（通達案 注4）。ざっくり言えば販売価格のうち不動産部分です。

大綱の公表後、一部の不動産小口化商品を販売している業者からは、「改正後であっても貸付用不動産と同じ評価方法が使える」という解釈が示されていました。
つまり、不動産小口化商品であっても、取得から5年を超えていれば路線価評価・固定資産税評価が適用でき、5年以内の取得でも「取得価額×80％」で評価できる、という見解です。
しかし、私はこの解釈には懐疑的でした。
税制改正大綱では、わざわざ「不動産小口化商品」と「貸付用不動産」を別々に記載しています。
もし同じ評価方法を適用するつもりなら、あえて区別して書く必要はありません。
大綱しかない段階で断定はできませんでしたが、不動産小口化商品に貸付用不動産と同じ評価方法が認められる可能性は低いと考えていました。

これまで不動産小口化商品は、購入価額の1割程度で評価できるケースもあり、相続税対策として非常に人気がありました。

しかし、改正後はその節税効果がほぼ消滅します。
精通者意見価格や課税時期前1年以内の鑑定評価額×95％の方が低ければ、そちらで評価することもできますが、いずれにしても販売価格に近い水準になります。

以下の表で、改正前後の評価額の違いを確認してみましょう。

改正の影響は極めて大きいことがわかります。

（3）令和8年中に贈与すべき人

不動産小口化商品については、貸付用不動産と異なり取得時期に関わらず令和9年以降は時価評価が強制される可能性が高いため令和8年中の贈与を検討すべきです。

なお、令和8年中の贈与であっても、「総則6項」（※後述のQ5参照）により時価評価と認定される可能性があるため注意が必要です。

よくある質問（Q&A）

令和8年中の贈与について、よくある疑問にお答えします。

Q1：贈与契約書の日付が令和8年12月31日であれば大丈夫ですか？

A：贈与の時期は、書面による贈与なら契約の効力が発生した時です。

贈与によって財産を取得した時期は、書面による贈与であれば契約の効力が発生した時、書面によらない贈与であればその履行の時とされています（相続税法基本通達1の3・1の4共−8）。
贈与の時期が明確でない場合には、登記等があった時によるという取扱いもあります。
したがって、年内の日付の契約書があればそれで足りるというものではなく、契約が実際に成立して効力を生じているかどうかを確認する必要があります。

そのうえで実務上は、引渡しと登記まで済ませておくのが安全です。

登記の申請まで完了していることが望ましいです。

年末ギリギリの贈与は、登記申請が翌年にずれ込むリスクがあります。

余裕を持って令和8年11月末までには手続きを完了させましょう。

不動産小口化商品の場合は、事業者への届出や名義変更手続きが必要となりますので、こちらも早めの対応が必要です。

Q2：借入金がある不動産を贈与すると、負担付贈与になりますか？

A：借入金も一緒に引き継ぐ場合は負担付贈与となります。

負担付贈与の場合、不動産は路線価評価ではなく時価評価となってしまいます。

借入金は親が返済し、不動産だけを贈与する方法を検討しましょう。

Q3：暦年贈与と相続時精算課税、どちらで贈与すべきですか？

A：ケースバイケースです。必ずシミュレーションを行ってください。

暦年贈与と精算課税贈与のどちらが有利かは、贈与物件の相続税評価額だけでは判断できません。
贈与者の財産規模、余命、家族構成、贈与者・受贈者の収入状況、贈与物件の収益性等を総合的に勘案して判定することとなります。

暦年贈与と精算課税贈与の有利判定についての詳しい解説は、暦年贈与と精算課税はどちらが有利？　フローチャートで解説！をご参照ください。

Q4：令和8年中に贈与すれば、絶対に得になりますか？

A：いいえ、必ずしも得になるとは限りません。

贈与には以下のデメリットがあります。

・贈与税の負担（暦年贈与の場合）

・不動産取得税の負担（相続なら非課税）

・登録免許税が相続の5倍（2％ vs 0.4％）

・小規模宅地等の特例が使えない

これらのデメリットを上回る節税効果があるかどうか、必ず試算してください。

Q5：総則6項で否認されるリスクはありますか？

A：改正前の令和8年中の贈与であっても、総則6項による否認リスクはゼロではありません。

特に、相続直前の駆け込み贈与で、明らかに租税回避目的と認められる場合は否認される可能性があります。

贈与には合理的な理由（事業承継、収入確保など）を持たせることが重要です。

Q6：貸家建付地評価や小規模宅地等の特例は適用できますか？

A：貸家建付地等は重ねて適用できない、小規模宅地等の特例は使える、と考えています。

通達案は冒頭で「評価基本通達第2章から第4章まで及びマンション通達の定めにかかわらず」と定めています。
貸宅地（25）・貸家建付地（26）は第2章、貸家（93）は第3章にあるため、通達案の対象になった不動産にこれらの評価減を重ねて適用することはできないと考えています。

そもそも賃貸中の物件の「通常の取引価額」は賃貸されている状態を織り込んだ価格であり、取得価額ベースの計算にも80％の調整が入っています。
オーナーチェンジ物件など、すでに賃貸中の状態で購入した不動産であればなおさらです。

一方、小規模宅地等の特例は租税特別措置法69条の4の制度であり、通達案は財産評価基本通達の取扱いを定めるものです。
通達案は措置法の改正にはいっさい触れていないため、これまでどおり適用できると考えられます。
ただし限度面積（貸付事業用は200㎡）は変わらないため、評価額が上がるぶん課税価格も上がります。

いずれも通達案の文言にもとづく現時点での見解です。詳細は今後発遣される通達と質疑応答を確認する必要があります。

まとめ

令和8年度税制改正により、貸付用不動産と不動産小口化商品の評価方法が大きく変わります。

令和8年中の贈与を検討される方は、できるだけ早く相続専門の税理士にご相談ください。

年末に向けて駆け込み需要が集中し、手続きが間に合わなくなるリスクがあります。

当事務所では、貸付用不動産・不動産小口化商品の贈与シミュレーションを承っております。

まずはお気軽にお問い合わせください。