施設に入るとき、自宅をどうするか｜判断能力があるうちに決めておくこと
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おひとりさま終活
10秒でわかる この記事の要約
- 施設に入っても、自宅が自動的に片づくわけではありません。
- 選べるのは売る・貸す・当面そのまま維持するの3つです。
- 売却・賃貸・管理委託を本人が行うには、その内容と法的効果を理解して意思表示できることが必要です。
- 判断能力が落ちた後は、程度に応じて後見・保佐・補助を検討します。成年後見人等が居住用不動産を処分するには、民法第859条の3により家庭裁判所の許可が必要で、許可を得ずにした処分は無効です。
- 任意後見については、任意後見契約に関する法律第7条第4項の準用規定に民法第859条の3が含まれていません。代理権目録に何を書いておくかで、できることが変わります。
- 空き家のまま置けば、管理と固定資産税が続きます。
- 本記事では、判断能力があるうちに決めておけることを順番に整理します。
「施設に入ることになりました。家はどうしましょう」
おひとりさまのご相談で、必ず出てくる話です。
急いで結論を出さなくて構いません。
ただし、決められるうちに決めておくことは必要です。
ご自身で判断できなくなってからでは、選択肢そのものが変わります。
本記事では、生前に自宅をどうするかを、権限の話として整理します。
亡くなった後に残った場合の手続きは相続した実家・空き家をどうするにまとめました。
施設に入っても、自宅は残り続ける
まず、当たり前ですが見落とされる点から。
本人以外に住む人がいなければ、施設に入った日から自宅は留守宅になります。
老人ホームや介護施設への入居が長引けば、実質的な空き家です。
空き家の管理は、誰かが引き受けなければ止まりません。
ただし、法律上の「空家等」になるかは別の話です。
空家等対策の推進に関する特別措置法第2条第1項は、居住その他の使用がなされていないことが常態である建築物等を空家等と定義しています。
短期の入所で戻る予定がある場合や、配偶者・家族が住み続けている場合は、入所した日に空家等になるわけではありません。
とはいえ、住まなくなっても、所有していれば固定資産税はかかります。
郵便物は届き、庭木は伸び、屋根は傷みます。
近所からの連絡先も、自分になったままです。
選べるのは、次の3つです。
| 選択肢 | 向いている場面 | 注意する点 |
|---|---|---|
| 売る | 施設費の原資にしたい。管理する人がいない | 戻る場所がなくなる。売却時期は選べないことがある |
| 貸す | 収入を施設費に充てたい。将来戻る可能性を残したい | 修繕・入居者対応が続く。管理会社への委託費がかかる |
| 置いておく | 短期の入所。判断がつかない | 管理と税負担が続く。傷みは進む |
3つ目は「決めない」ことですが、これも1つの選択です。
そのまま維持すること自体には契約も処分行為もありません。
判断能力が必要になるのは、売る・貸す・管理を頼むといった行為をするときです。
問題は、決めないまま認知症などが進んだ場合です。
そうなると、本人はもう選べません。
ここから先が、この記事の本題です。
なお、判断能力はあるが体が不自由で動けない、という場合は別の手当てがあります（財産管理委任契約とは｜任せられる範囲の決め方と、金融機関で通らないことがある理由）。
おひとりさま終活サポートの内容と料金の全体像は、こちらにまとめています。
判断能力が落ちた後は、誰が決めるのか
本人が判断できなくなれば、代わりに動く人が要ります。
判断能力の程度によって、後見・保佐・補助に分かれます。
成年後見人は包括的な代理権を持ちます。
保佐人・補助人が本人に代わって自宅を処分するには、その行為について代理権が付与されている必要があります。
裁判所も、代理権のある保佐人・補助人による居住用不動産の処分を許可の対象としています。
ただし、自宅は特別扱いです。
民法第859条の3を見てください。
「成年後見人は、成年被後見人に代わって、その居住の用に供する建物又はその敷地について、売却、賃貸、賃貸借の解除又は抵当権の設定その他これらに準ずる処分をするには、家庭裁判所の許可を得なければならない。」
売るときだけではありません。
貸すこと、賃貸借を解除すること、抵当権を設定することも対象です。
施設に入っていても、以前住んでいた家や戻る可能性のある家は居住用不動産にあたり得ます。
許可を得ずにした処分は無効です。
しかも、「売りたい」と言うだけでは申し立てられません。
売買契約書の案、不動産業者の査定書、固定資産評価証明書などを用意して申し立てます。
つまり、買主候補と条件をある程度固めてから許可を求める手続きです。
家庭裁判所から追加の説明や資料を求められることもあります。
「施設費が足りなくなってから売る」という計画は、いちばん急ぐ場面でいちばん時間がかかります。
任意後見の場合は、条文の立てつけが違います。
任意後見契約に関する法律第7条第4項は、任意後見監督人について民法の規定をいくつか準用していますが、その中に民法第859条の3は含まれていません。
任意後見人ができることは、契約で定めた代理権の範囲によります。
代理権目録に自宅の処分を入れていなければ、任意後見人でも動けません。
もっとも、許可が要らない＝自由に処分できる、という意味ではありません。
本人の意思と利益に沿う内容であること、価格や条件が適正であること、任意後見監督人へ説明できることが前提になります。
また、代理権目録に書いてあれば窓口が必ず応じる、というものでもありません。
金融機関や不動産会社によっては、登記事項証明書のほかに独自の書式や本人確認を求められることがあります。
契約を結ぶときに、どの窓口でどう使う想定かまで詰めておいてください。
代理権目録に処分の権限がない場合は、本人が変更の内容を理解して契約できるうちに、公正証書による変更と後見登記の手続きを公証役場へ相談してください。
私文書に一文を書き足すだけでは足りません。
契約書を作る段階で、自宅をどうするかまで話しておいてください（任意後見契約とは）。
そして、任意後見はそもそも結んだだけでは働きません。
同法第2条第1号は、任意後見契約を「第4条第1項の規定により任意後見監督人が選任された時からその効力を生ずる旨の定めのあるもの」と定義しています。
同法第4条第1項は、契約が登記されていて、精神上の障害により本人の事理を弁識する能力が不十分な状況にあるときに、本人、配偶者、四親等内の親族または任意後見受任者の請求により家庭裁判所が任意後見監督人を選任するとしています。
誰かが気づいて申し立てなければ、契約は眠ったままです（見守り契約とは）。
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空き家のまま置くと、何が積み上がるか
「とりあえず置いておく」を選んだ場合の話です。
費用は止まりません。
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険（空き家は条件が変わることがあります）
- 電気・水道の基本料金（通水や換気のために残す場合）
- 草木の手入れ、雪下ろし、見回りの委託費
- 分譲マンションなら管理費・修繕積立金
- 空き家管理サービスへの委託費
施設費と二重に払い続けることになります。
そして、傷みは人が住まなくなってから急に進みます。
換気されず、水が流れず、異常に気づく人がいないためです。
そして、税金が上がることがあります。
空家法第13条第1項は、そのまま放置すれば特定空家等に該当するおそれのある状態を管理不全空家等と定め、第13条第2項で市町村長が勧告できるとしています。
地方税法第349条の3の2第1項は、住宅用地の定義から勧告を受けた管理不全空家等・特定空家等の敷地を除いています。
つまり、勧告を受けると住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が上がります。
「建物を残しておけば固定資産税が安い」と考えて放置するのは危険です。
管理が行き届かない状態が続けば、自治体から助言・指導や勧告を受けることもあります。
空き家に関する手続きは相続した実家・空き家をどうするに詳しくまとめました。
もうひとつ、判断が遅れるほど選択肢が減ります。
売るにも、貸すにも、まず本人の意思が要ります。
後見人がついた後は家庭裁判所の許可が加わり、さらに時間がかかります。
「そのうち考える」と先送りにした結果、誰も決められないまま空き家が残る、という流れが実際にあります。
売ると決めたら、順番がある
売却を選ぶ場合の話です。
判断能力があるうちに動くのが原則です。
手順としては、次の順になります。
- 登記の名義と、境界・私道の状況を確認する
- 相場を複数社で確認する
- 家財をどうするか決める（残置物があると売りにくくなります）
- 売買契約と決済
- 代金の入金先と、施設費への充て方を決める
1つ目でつまずくことが多いです。
相続で引き継いだまま登記していない、境界が確定していない、私道の持分が抜けている。
なお、相続登記は令和6年4月1日から義務化されています。
法務省は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつその不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内の申請を義務づけ、正当な理由なく怠ったときは10万円以下の過料の対象になるとしています。
施行前に開始した相続も対象で、令和9年3月31日まで（取得を知った日が令和6年4月以降ならその日から3年以内）に対応が必要です。
売る予定がなくても、登記の確認を後回しにしないでください。
こうした状態だと、売る段階になって数か月止まります。
施設入居が決まってから慌てないよう、先に確認しておいてください。
5つ目も忘れられがちです。
まとまったお金が入ると、その管理をどうするかという問題が新しく生まれます。
意思表示が難しくなった後の預金の扱いは銀行の代理人カードは認知症対策になるのかにまとめました。
なお、売買の媒介は宅地建物取引業者、登記申請の代理は司法書士の業務です。
税金についても確認が要ります。
自宅を売ると譲渡所得の対象になり、要件を満たせば特別控除の適用があります（関連解説（税理士法人トゥモローズ）「マイホーム（居住用財産）を売却したときの3,000万円特別控除を徹底解説」）。
期限があります。
国税庁は、以前に住んでいた家屋を売る場合について、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合に限ると説明しています。
たとえば2026年中に住まなくなったなら、原則として2029年12月31日までです。
なお、その家屋は住まなくなった日以後、どのような用途に使用してもかまわないとされています。
施設に入った後に一時的に貸していても、それだけで使えなくなるわけではありません。
ただし、取り壊した後に敷地を貸した場合などは、別の要件があります。
売却による所得は、翌年度の介護保険料や医療費の負担にも影響することがあります。
売る時期を決める前に、税理士に確認してください。
貸すという選択肢と、その負担
戻る可能性を残したいなら、貸すという方法があります。
家賃を施設費に充てられるのが利点です。
ただし、貸主としての立場が続きます。
| 続くこと | 誰が対応するか |
|---|---|
| 設備の故障、雨漏りなどの修繕 | 貸主。管理会社に委託もできる |
| 家賃の入金確認、滞納への対応 | 貸主または管理会社 |
| 契約の更新、退去の立会い | 貸主または管理会社 |
| 入居者が亡くなった場合の対応 | 貸主。相続人との調整が必要 |
ご自身で判断できなくなれば、これらも代わりの方が担うことになります。
成年後見人が居住用不動産である自宅を賃貸するには、民法第859条の3により家庭裁判所の許可が必要です。
同条が対象とするのは、居住の用に供する建物とその敷地についての売却・賃貸・賃貸借の解除・抵当権の設定と、これらに準ずる処分です。
任意後見なら代理権目録の範囲になります。
定期借家という形にしておけば、更新なく期間の満了で終わらせることができます。
ただし、借地借家法第38条に要件があります。
第1項は公正証書による等書面によって契約することを求めています。
第3項は、契約に先立ち、更新がなく期間の満了で終了する旨を記載した書面を交付して説明することを求めています。
第5項により、この説明をしなかったときは、更新がないとする定めは無効です。
さらに第6項は、期間が1年以上の場合、満了の1年前から6か月前までの間に終了の通知をしなければ、終了を借主に対抗できないとしています。
そして、定期借家でも貸主の都合で途中解約できるわけではありません。
同条第7項が定める中途解約の申入れは、やむを得ない事情がある借主の側の権利です。
戻る可能性があるなら、戻りたい時期より長い期間を設定しないでください。
貸主が亡くなった場合の扱いは賃貸物件のオーナーが亡くなったらにまとめました。
家賃収入は、修繕費、管理委託料、固定資産税、減価償却費などの必要経費を差し引いて不動産所得を計算します。
家賃収入があるだけで、一律に確定申告が必要になるわけではありません。
年金や給与など他の所得と合わせて判定します。
所得税の申告が不要でも、住民税の申告が必要になる場合があります。
もう1つ、貸す前に確認してほしい論点があります。
老人ホームなどに入所して自宅に住まなくなった場合でも、一定の要件を満たせば、相続のときに小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）の対象になり得ます。
国税庁は、要介護認定または要支援認定を受けていた方が養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅などに入居・入所していた場合を挙げています。
ただし、住まなくなった後に事業の用や、ご本人等以外の方の居住の用に供した場合は除かれます。
つまり、空いた自宅を人に貸すと、この扱いから外れることがあります（関連解説（税理士法人トゥモローズ）「老人ホーム入居でも小規模宅地の特例は使える？要件と適用パターンを図解」）。
家賃が入る利点と、相続のときの評価減。どちらを取るかという判断になります。
判定と申告は税理士の業務です。誰が手続きを行うかも決めておいてください。
元気なうちに決めておくこと
ここまでを、順番にまとめます。
| やること | 効き方 |
|---|---|
| 登記の名義、境界、私道の持分を確認する | 売るとき・貸すときに止まらない |
| 売る・貸す・置いておくの方針を、いまの気持ちで書き留める | 後で代わりに動く人が、判断の手がかりを持てる |
| 任意後見の代理権目録に、自宅の処分を入れるか決める | 入れていなければ任意後見人でも動けない |
| 家財の整理を先に進める | 残置物があると売却も賃貸も遅れる |
| 自宅の行き先を遺言に書く | 亡くなった後に宙に浮かない |
| 誰が異変に気づくかを決める | 任意後見の申立てが遅れない |
3つ目は、契約書を作るときにしか決められません。
任意後見契約をすでに結んでいる方は、代理権目録を読み返してください。
自宅の処分が入っていなければ、追加を検討する価値があります。
5つ目は、おひとりさまではとくに大事です。
相続人がいなければ、自宅は相続財産清算人の選任から始まる手続きに入ります。
遺言で自宅の取得者と遺言執行者を決めておけば、自宅の行き先を清算や特別縁故者への分与に委ねずに済みます。
ただし、それで清算手続きのすべてが不要になるわけではありません。
未払いの債務や、遺言に書いていない財産が残っていれば、相続財産全体について別に手続きが要ることがあります（おひとりさまの終活契約）。
私見ですが、この類型でいちばん効くのは2つ目です。
法的な効力はありませんが、後で代わりに動く人にとっては「本人はこう考えていた」という手がかりになります。
紙1枚で構いません。日付を入れて、置いておいてください。
よくある質問（FAQ）
Q1. 老人ホームに入っても、小規模宅地等の特例は使えますか？
A. 使える場合があります。国税庁は、要介護認定または要支援認定を受けていた方が、養護老人ホーム、特別養護老人ホーム、有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅などに入居・入所していたために自宅に住めなくなった場合について、居住の用に供されなくなる直前の居住の用を含めると説明しています。ただし、住まなくなった後にその自宅を事業の用に供したり、ご本人等以外の方の居住の用に供したりした場合は除かれます。空いた自宅を人に貸すと、この扱いから外れることがあるということです。家賃が入る利点と、相続のときの評価減を比べて判断してください。適用の可否と申告は税理士の業務です。
Q2. 施設に入ったら、住民票は移すのですか？
A. 施設が生活の本拠になるのであれば、住所を移すのが原則です。ただし、施設の種類や入所の形態によって取扱いが異なることがあり、介護保険の住所地特例が適用される施設もあります。住民票の場所は、選挙、介護保険の保険者、郵便物の届き先などに影響します。なお、3,000万円特別控除の期限や適否は、住民票を移した日だけで機械的に決まるものではありません。実際に自宅へ住まなくなった日や使用状況で判断されます。施設に入る前に市区町村と税理士に確認しておくと安心です。
Q3. 自宅を子や親族に贈与しておくのはどうですか？
A. 管理する人を先に決められる点では選択肢になりますが、所有権がその時点で移るため、本人が自由に売却・賃貸できなくなります。贈与税、不動産取得税、登録免許税といった負担も生じます。相手が相続人か、包括遺贈か特定遺贈かによって登録免許税や不動産取得税の扱いが変わるため、遺贈と比べてどちらが有利かは一概に決まりません。どちらが有利かは財産の構成と関係性によって変わるため、税額の試算は税理士に依頼してください。当法人では遺言や契約書の作成をお手伝いします。
Q4. 家財がたくさん残っています。先に片づけるべきですか？
A. 売るにも貸すにも、家財が残っていると進みにくくなります。判断能力があるうちに、残すもの・処分するもの・誰かに渡すものを分けておくと、後で代わりに動く人の負担が大きく減ります。全部を一度にやる必要はありません。まず貴重品と書類の場所を1枚にまとめ、次に大きな家具、という順で構いません。死後の遺品整理まで任せたい場合は、死後事務委任契約で範囲を決めておきます。
Q5. 施設の費用が足りなくなったら、自宅を売ればよいですか？
A. 判断能力があるうちなら選択できますが、落ちた後は時間がかかります。成年後見人が居住用不動産を売るには民法859条の3により家庭裁判所の許可が必要で、任意後見人の場合は代理権目録に定めがなければ動けません。「足りなくなってから売る」という計画は、いちばん急ぐ場面でいちばん時間がかかる方法です。入所前に、何年分をどこから払うかを試算しておいてください。
おひとりさま終活サポートの内容と料金の全体像は、こちらにまとめています。
まとめ
施設に入っても、自宅は自動的に片づきません。
選べるのは売る・貸す・置いておくの3つで、どれも本人の判断能力が前提です。
ご自身で判断できなくなると、選ぶ人が変わります。
成年後見人が居住用不動産を売却・賃貸・賃貸借の解除・抵当権の設定などをするには、民法第859条の3により家庭裁判所の許可が必要です。
任意後見については、任意後見契約に関する法律第7条第4項の準用規定に民法第859条の3が含まれていません。
任意後見人ができることは、代理権目録に書いた範囲です。
自宅の処分を入れていなければ、任意後見人でも動けません。
そして任意後見は、任意後見監督人が選任されて初めて効力が生じます。
誰かが気づいて申し立てなければ、契約は眠ったままです。
置いておくという選択も、費用と傷みが積み上がっていきます。
決められるうちに方針を書き留め、代理権目録と遺言に反映しておいてください。
行政書士法人トゥモローズは、東京・八丁堀（東京メトロ日比谷線「八丁堀駅」徒歩3分）の事務所を拠点に、首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）とオンライン（Google Meet・全国対応）で、おひとりさまの任意後見契約・死後事務委任契約・遺言の設計をお手伝いしています。
おひとりさまの終活、
お悩みではありませんか？
死後事務委任を中心に、
必要な契約だけ選べる終活サポート。
大きな預託金不要で、
相続専門の士業が人生の最期まで一貫対応。
平日 9:00〜21:00 土日祝 9:00〜17:00
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自宅を売れば譲渡所得の対象になり、要件を満たせば特別控除の適用があります。住まなくなってからの期間によって使えるかどうかが変わるため、売る時期を決める前にご確認ください。計算と申告は税理士の業務です。
根拠法令・公的資料
- 民法第859条の3（成年被後見人の居住用不動産の処分についての許可。成年後見人は、成年被後見人に代わって、その居住の用に供する建物又はその敷地について、売却、賃貸、賃貸借の解除又は抵当権の設定その他これらに準ずる処分をするには、家庭裁判所の許可を得なければならない）
- 任意後見契約に関する法律第2条第1号（任意後見契約は、第4条第1項の規定により任意後見監督人が選任された時からその効力を生ずる旨の定めのあるものをいう）
- 任意後見契約に関する法律第4条第1項（任意後見契約が登記されている場合において、精神上の障害により本人の事理を弁識する能力が不十分な状況にあるときは、家庭裁判所は、本人、配偶者、四親等内の親族又は任意後見受任者の請求により、任意後見監督人を選任する）・第3項（本人以外の者の請求によるときは、あらかじめ本人の同意を要する。ただし本人がその意思を表示することができないときを除く）
- 任意後見契約に関する法律第7条第4項（任意後見監督人について準用されるのは民法第644条、第654条、第655条、第843条第4項、第844条、第846条、第847条、第859条の2、第861条第2項及び第862条）※民法第859条の3は準用されていません
- 空家等対策の推進に関する特別措置法第2条第1項（空家等＝建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地）・第2項（特定空家等）・第13条第1項（管理不全空家等への指導）・第2項（勧告）
- 地方税法第349条の3の2第1項（住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例。住宅用地の定義から、空家法13条2項の勧告を受けた管理不全空家等および同法22条2項の勧告を受けた特定空家等の敷地を除く）
- 借地借家法第38条第1項（定期建物賃貸借は書面によって契約するときに限る）・第3項（あらかじめ更新がない旨を記載した書面を交付して説明）・第5項（説明をしなかったときは更新がないとする定めは無効）・第6項（期間が1年以上の場合、満了の1年前から6月前までに終了の通知をしなければ終了を賃借人に対抗できない）・第7項（やむを得ない事情による賃借人からの解約の申入れ）
- 不動産登記法に基づく相続登記の申請義務化※令和6年4月1日施行。自己のために相続の開始があったことを知り、かつその不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料。施行前に開始した相続は令和9年3月31日まで（取得を知った日が令和6年4月以降ならその日から3年以内）。当法人確認日 2026年8月27日
- 国税庁タックスアンサーNo.3302（マイホームを売ったときの特例）※以前に住んでいた家屋は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合に限る。その家屋は住まなくなった日以後どのような用途に使用してもかまわない。当法人確認日 2026年8月27日
- ※民法等の一部を改正する法律（成年後見及び遺言の制度の見直し）は令和8年6月24日公布。成年後見に関する部分は本記事の執筆時点で未施行のため、現行制度を前提に記載しています
- ※売買・賃貸の媒介は宅地建物取引業者、登記申請の代理は司法書士、譲渡所得の計算・申告は税理士、家庭裁判所へ提出する許可の申立書等の作成は司法書士・弁護士の業務です
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