換価分割をわかりやすく徹底解説

相続が発生したら、相続人の確定、遺産の評価、遺産分割協議、遺産の名義変更などさまざまな手続きをしなければなりません。その中でも最重要な手続きが遺産分割協議です。

遺産分割の方法には現物分割・代償分割・換価分割・共有分割の4つがあり、それぞれ相続税・所得税の取扱いが異なります。

本記事では、4つの分割方法のうち換価分割について、相続税申告に専門特化したトゥモローズが相続税の取扱い、所得税の取扱い、遺産分割協議書の書き方までわかりやすく徹底解説します。

遺産分割協議書の書き方の詳しい解説は遺産分割協議書の書き方　注意点も含めてわかりやすく徹底解説！をご参照ください。

1. 換価分割とは？

換価分割とは、不動産や株式などの換金可能な遺産をそのまま相続するのではなく、売却して現金にした後その現金を分けるという方法です。

他の遺産分割の方法も含めて整理すると下記の通りです。

(1) 4つの分割方法の具体例

具体例で各方法を確認しましょう。

換価分割

自宅不動産を1億円で売却してその売却代金を等分に分ける方法です。税金や諸費用がかかった場合にはそれを差し引いた残額を二人で等分に分けます。

現物分割

自宅不動産をそのまま長男と二男が半分ずつ取得します。自宅不動産を分筆して筆ごとに長男・二男が相続する方法です。

代償分割

自宅不動産を長男（または二男）がすべて取得して、長男から二男へ代償金5,000万円を支払う方法です。結果的に長男も二男も5,000万円相当を相続したことになります。

• 長男：自宅不動産1億円 － 代償金5,000万円 ＝ 5,000万円
• 二男：代償金5,000万円

代償分割の詳しい解説は代償分割をわかりやすく徹底解説をご参照ください。

共有分割

自宅不動産を長男と二男が各1/2の割合で共有取得する方法です。共有分割は後々兄弟で揉めることも多いので実務上は避けられることが多い方法です。共有分割の詳しい解説は共有分割をわかりやすく徹底解説をご参照ください。

(2) 換価分割が選ばれる場面

遺産分割調停や審判の現場では、現物分割→代償分割→換価分割→共有分割の順番で調整されます。すなわち、換価分割は、現物分割や代償分割ができない場合に採用される方法なのです。

例えば、下記のようなケースで換価分割が採用されます。

2. 換価分割のメリット・デメリット

(1) メリット

■公平な遺産分割ができる
■相続税の納税資金が準備できる
■相続税の節税になることがある
■所得税の節税になることがある

① 公平な遺産分割ができる

現物分割や代償分割だと公平な遺産分割にならないことが多いです。

例えば、遺産が土地のみだった場合を想定してみましょう。現物分割の場合には、土地を二筆に分筆しますが、全く同じ土地に分けるのは不可能です。接する道路や形が異なることもあるし、それらが同じでも駅からの距離や採光の具合を同じにはできません。

代償分割の場合には、その土地を長男が取得し、代りに二男に代償金を払うとした場合にいくら払えば公平になるでしょうか？土地は「一物四価」と言われていて適正な時価が明らかではありません。また、土地を保有していたら固定資産税がかかったり、売却したら譲渡所得税もかかります。

土地の時価をどう考えるかにより代償金の金額が異なってくるため、この時価の捉え方で分割協議が長期化しますし、最終的にお互いが納得のいく結果とならないことも多いです。したがって、本当に公平な分割は現物分割や代償分割では実現できないのです。

これに対し、換価分割では土地を売却して経費や税金を差し引いた残金を公平に分けることができるのです。土地の曖昧な時価を算定するなどの手続きは不要になるので確実に公平な分け方が可能なのです。

② 相続税の納税資金が準備できる

遺産に納税資金に充てるための現預金が少なかった場合には、不動産等の遺産を換金することにより納税資金を捻出することが多いです。その換金した現金を相続人で分ければそれは換価分割となるのです。すなわち、換価分割は相続税の納税資金対策に有効な分割手法なのです。

③ 相続税の節税になることがある

換価分割により、土地の評価等で相続税の節税に繋がる可能性があります。

i. 土地の評価単位

土地の評価単位は取得者ごとに評価することとなっていますので、土地を分筆するような現物分割の場合には評価単位が複数となり、地積規模の大きな宅地が適用できなくなる等の理由で評価額が大きくなってしまうことがあります。換価分割の場合には共有取得となりますので土地の評価単位が分割されることはありません。

土地の評価単位については【相続税】土地の評価単位を徹底解説！を、地積規模の大きな宅地については地積規模の大きな宅地の評価（規模格差補正率）を徹底解説【広大地の抜本改正】をご参照ください。

ii. 死亡後に売却することによる節税

不動産を生前に換価しないで亡くなった後に換価することで相続税の節税に繋がることがあります。不動産は売却金額と相続税評価額を比べると相続税評価額のほうが小さくなるケースが多いです。

もちろん、換価分割ではなく代償分割や現物分割をしたほうが相続税の節税に繋がるケースもあります。詳しくは代償分割と換価分割　相続税や所得税の違いを徹底解説をご参照ください。

④ 所得税の節税になることがある

換価分割は、不動産や株式を売却する遺産分割の方法ですので売却益があればそれに所得税や住民税がかかります。換価分割にすることにより、下記のような所得税の節税ができる可能性があります。

i. 総合課税となる資産を売却した場合の税率

金地金のように総合課税となる資産を売却した場合において、複数人による換価分割をしたときは、一人で売却するよりも税率面で有利になる可能性があります。

ii. 空き家特例を効率的に適用できる

空き家特例は相続人一人について3,000万円の控除がありますが、二人で換価分割をしたことにより合計6,000万円の控除ができる場合があります。

※令和5年度税制改正により、令和6年1月1日以降の譲渡で相続人が3人以上いる場合は1人当たり2,000万円に縮減されています。

空き家特例の詳しい解説は相続した空き家を売ったときの3,000万円特別控除（空き家特例）を徹底解説をご参照ください。

(2) デメリット

■親から引き継いだ財産を売却しなければならない
■相続税の負担が重くなる可能性がある
■所得税の負担が重くなる可能性がある

① 親から引き継いだ財産を売却しなければならない

換価分割は不動産や株式を売却することを前提としています。親から引き継いだ大切な財産をそのまま保有せずに手放さなければならないというのが換価分割の一番のデメリットとなります。

② 相続税の負担が重くなる可能性がある

換価分割は売却前提のため、申告期限までの保有継続要件のある小規模宅地の特例の適用ができなくなる場合には相続税の負担が重くなります。売却のタイミングは専門家に相談しながら適切に進めていきましょう。

小規模宅地の特例の詳しい解説は小規模宅地等の特例をわかりやすく完全解説！　土地の金額が最大80％減額！を、保有継続要件の詳しい解説は【小規模宅地の特例】売却したら適用できない？保有継続要件の解説をご参照ください。

また、小規模宅地の特例について、適用要件を満たす相続人と満たさない相続人がいる場合に代償分割を活用すれば小規模宅地の特例を最大限適用できるのに、換価分割にすることにより適用の効果が半減する場合などがあります。詳しくは代償分割と換価分割　相続税や所得税の違いを徹底解説をご参照ください。

③ 所得税の負担が重くなる可能性がある

マイホームの3,000万円控除の要件を満たす相続人と満たさない相続人がいる場合において、換価分割にしたときは、3,000万円控除の適用が限定的になるのに対し、代償分割であれば3,000万円控除の適用を効果的に受けられることもあります。

マイホームの3,000万円控除の詳しい解説はマイホーム（居住用財産）を売却したときの3,000万円特別控除を徹底解説をご参照ください。

3. 換価分割の遺産分割協議書の書き方

換価分割の遺産分割協議書の書き方は、下記の2通りあります。

(1) 全員で登記する場合

(2) 代表者が登記をする場合

換価分割は換価対象の財産を取得する人全員が登記することを原則としますが、その後の売却手続き等を全員でやることが煩雑になる等の理由により、代表者一人を定めることもできます。その場合の遺産分割協議書の書き方は下記の通り（上記(1)と下記赤字の部分が異なります）です。

この方法の場合、登記簿だけ見ると売却した本人から他の相続人への売却代金の贈与になってしまわないか心配かと思います。結論としては贈与税はかかりません。詳しくは国税庁HP　質疑応答事例　遺産の換価分割のための相続登記と贈与税をご参照ください。

(3) 各方法のメリット・デメリット比較

4. 未分割財産を換価した場合の取扱い

遺産分割の割合が決まっていない状況で遺産を売却することも、相続人全員の合意があれば可能です。その場合の所得税の申告はどうすればよいでしょうか。分割割合が決まっていなくても所得税の申告は必要です。

この未分割財産を換価した場合の所得税の取扱いは下記の通りです。

■原則：法定相続分で譲渡所得を認識
■例外：所得税の申告期限までに分割が確定していた場合には、その取得割合で譲渡所得を認識

ちなみに、上記原則で申告の後で取得割合が後日確定したとしても所得税の更正の請求や修正申告はできませんので注意が必要です。

詳しくは国税庁HP　質疑応答事例　未分割遺産を換価したことによる譲渡所得の申告とその後分割が確定したことによる更正の請求、修正申告等をご参照ください。

また、未分割の場合の相続税申告は【相続税】申告期限までに遺産分割が決まらない場合の未分割申告をご参照ください。

5. よくある質問

Q1　換価分割で売却して譲渡損失が出た場合、他の相続人と損益通算できますか？

不動産の譲渡損失は原則として他の所得と通算できません。一方、換価分割で複数の相続人がそれぞれ譲渡所得を認識する場合は、各相続人ごとに損益を計算します。一人だけが損失で他は利益というケースでも、相続人間で損益を通算することはできません。

Q2　換価分割と取得費加算の特例は併用できますか？

併用可能です。相続税申告期限から3年以内に売却すれば、支払った相続税のうち一定額を取得費に加算できます。換価分割で売却するケースでは、各相続人が取得費加算の特例を受けることができます。詳しくは相続税の取得費加算の特例をわかりやすく徹底解説をご参照ください。

Q3　代表者登記から売却までの間、その不動産から賃貸収入があった場合は誰の所得ですか？

遺産分割協議書で換価分割の旨が明記されていれば、賃貸収入は分配割合に応じて各相続人の所得となります。代表者の単独所得とはなりません。確定申告も各相続人ごとに行います。

Q4　換価分割は遺言で指定できますか？

遺言で換価分割を指定することは可能です。「遺産を換価して◯割ずつ取得させる」という指定遺言や、遺言執行者に換価分割を委ねる遺言などの方法があります。ただし、遺言の解釈や執行で揉めるケースもあるため、明確な記載が必要です。

6. まとめ｜換価分割は相続税×所得税の総合判断を

換価分割は、現物分割や代償分割が難しい場合に採用される遺産分割の方法であり、公平な分割と納税資金確保のメリットがある一方、小規模宅地の特例や3,000万円控除の適用に影響するため慎重な判断が必要です。

◯換価分割は遺産を売却して現金で分配する方法
◯遺産分割調停・審判では「現物分割→代償分割→換価分割→共有分割」の順
◯メリット：公平な分割・納税資金確保・節税余地
◯デメリット：財産の手放し・小規模宅地特例の保有継続要件抵触リスク
◯遺産分割協議書は「全員登記」「代表者登記」の2通り
◯代表者登記の場合、贈与税課税はないが速やかな売却が必要
◯未分割で換価した場合は法定相続分で譲渡所得を認識（後日確定でも更正請求不可）
◯空き家特例は人数分使えるが令和6年以降3人以上は2,000万円縮減

7. 根拠法令・通達

• 民法第906条（遺産の分割の基準）
• 民法第907条（遺産の分割の協議又は審判）
• 租税特別措置法第69条の4（小規模宅地等の特例）
• 租税特別措置法第35条（居住用財産の3,000万円特別控除・空き家特例）
• 租税特別措置法第39条（相続税の取得費加算の特例）
• 所得税法第33条（譲渡所得）
• 国税庁質疑応答事例「遺産の換価分割のための相続登記と贈与税」
• 国税庁質疑応答事例「未分割遺産を換価したことによる譲渡所得の申告とその後分割が確定したことによる更正の請求、修正申告等」